1. Cách tính diện tích (m2) xây dựng nhà phố

Thông thường, phần diện tích được cấp phép xây dựng chỉ là diện tích sàn sử dụng chứ không có các hạng mục như: ô trống, giếng trời… Diện tích (m2) xây dựng nhà phố là toàn bộ phần có phát sinh chi phí, tính vào đơn giá thi công.

Tính m2 xây dựng nhà phố là tính tổng diện tích sàn và các diện tích phụ khác như diện tích móng, sân thượng, ban công, thông tầng, mái và tầng hầm (nếu có). Phần diện tích sàn tính 100% diện tích xây dựng thực tế, trong khi đó, diện tích các phần phụ khác có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng diện tích xây dựng thực tế tuỳ vào cách tính của từng nhà thầu.

Công thức tính diện tích xây dựng được khái quát như sau:

Chủ nhà lấy diện tích thực tế nhân với hệ số để có con số diện tích chính xác nhất. Ta có công thức khái quát như sau:

Mỗi hạng mục thi công có hệ số diện tích khác nhau

Các hệ số diện tích nói trên đều là tiêu chuẩn xây dựng nhà phố theo quy định của pháp luật. Do đó, chủ nhà sẽ có cơ sở rõ ràng để tính toán chi phí xây dựng chuẩn xác nhất. Dưới đây là thông tin các hệ số cho từng hạng mục cụ thể.

1.1. Diện tích sàn sử dụng

Diện tích sàn của 1 tầng nhà phố là diện tích nằm trong khu vực mép ngoài của tường bao thuộc tầng đó (tính cả diện tích hành lang, ban công…). Để tính diện tích sàn, chủ nhà áp dụng công thức là: Chiều dài sàn x Chiều rộng sàn. Ví dụ, tầng trệt của có chiều dài 12m, chiều rộng 5m thì diện tích sàn là 12 5 = 60m2.

Tuy nhiên, để tính diện tích sàn xây dựng nhà phố, chủ nhà cần cộng diện tích của mỗi tầng. Ví dụ, công trình nhà phố có 1 tầng trệt và 3 tầng lầu, diện tích sàn tầng trệt là 60m2, diện tích sàn mỗi tầng lầu là 60m2. Tổng diện tích sàn của công trình là: 60 + 60 + 60 + 60 = 240m2.

1.2. Gia cố nền đất yếu

Đối với những khu vực có kết cấu đất yếu mà muốn xây nhà phố cao tầng thì nhà thầu sẽ phải gia cố nền đất. Tuỳ vào đặc điểm của loại đất, nhà thầu có thể sử dụng các phương án khác nhau (chẳng hạn: cọc khoan nhồi bê tông, cọc bê tông ly tâm, đổ bê tông cốt thép,...). Nhà thầu thường tính diện tích cho hạng mục gia cố nền đất yếu chiếm khoảng 20% diện tích sàn tầng trệt.

1.3. Diện tích phần móng

Hệ số diện tích của móng phụ thuộc vào loại móng mà ngôi nhà phố đó sử dụng:

• Móng đơn tính 30% diện tích thực
• Đài móng trên cọc khoan nhồi hoặc bê tông cốt thép tính 50% diện tích thực
• Móng băng tính 50% diện tích thực
• Diện tích móng bè tính 80% diện tích thực

1.4. Diện tích ban công

Cách tính diện tích ban công phụ thuộc vào việc có mái che hay không có mái che. Hệ số diện tích của ban công như sau:

• Ban công có mái che tính 70% diện tích thực
• Ban công không có mái che tính 50% diện tích thực

1.5. Diện tích phần sân

Hệ số diện tích của phần sân được tính như sau:

• Sân có diện tích dưới 15m² tính 100%
• Sân có diện tích nhỏ hơn 30m² tính 70%
• Sân có diện tích lớn hơn 30m² tính 50%

1.6. Diện tích sân thượng

Hệ số tính diện tích xây dựng sân thượng sẽ thay đổi theo diện tích và các hạng mục công việc thi công:

• Sân thượng  có diện tích dưới 15m² thì hệ số tính là 100%
• Sân thượng có diện tích lớn hơn hoặc bằng 15m2 và nhỏ hơn 30m² (có xây tường rào, đổ cột, seno trang trí, đổ đà kiềng) tính 70%. Sân thượng không trang trí có hệ số diện tích là 50%
• Sân thượng có diện tích trên 30m² (có đổ đà kiềng, đổ cột lát gạch và xây tường rào) tính 50 % diện tích

1.7. Diện tích phần mái nhà

Hệ số % diện tích phần mái nhà phụ thuộc và loại hình mái:

• Mái bê tông cốt thép không lát gạch tính 50%, có lát gạch cộng thêm 10%
• Mái Thái tính 70%

• Mái bê tông dán ngói tính 100%
• Mái tôn tính 30%

1.8. Diện tích phần tum

Phần tum là phần che chắn cho cầu thang đi lên sân thượng. Hệ số diện tích phần tum tính 100%

1.9. Diện tích phần tầng hầm

Đối với công trình có hầm hoặc bán hầm, hệ số được tính dựa trên độ sâu so với cao độ đỉnh ram hầm:

• Độ sâu nhỏ hơn 1.5m tính 150%
• Độ sâu nhỏ hơn 1.8m tính 170%
• Độ sâu nhỏ hơn 2m tính 200%
• Độ sâu lớn hơn 2m tính 250%

Với các công trình muốn xây dựng thêm hầm, chủ nhà cần đảm bảo đáp ứng đầy đủ quy định xây dựng tầng hầm theo quy định của pháp luật. Điều này sẽ giúp chủ nhà đảm bảo sự an toàn cho công trình, đồng thời cắt giảm đáng kể chi phí 

1.10. Diện tích các công trình phụ trợ

Ngoài những hạng mục trên, tuỳ từng công trình sẽ có các hạng mục phụ trợ như ô trống, thang máy, thông tầng….. cũng tính vào diện tích hao phí xây dựng.

• Phần ô trống tính 100% diện tích xây dựng nếu < 8m2; tính 50% với các ô có diện tích ≥ 8m2.
• Ngôi nhà phố nếu xây dựng thang máy sẽ cộng thêm 5% vào tổng diện tích xây dựng.
• Phần thông tầng (chưa trang trí) tính 50% diện tích, phần thông tầng có trang trí (tính 100% diện tích)

Để có hình dung cụ thể hơn về cách áp dụng hệ số diện tích để tính diện tích xây dựng, chủ nhà có thể tham khảo ví dụ sau đây: Ngôi nhà phố có diện tích sàn 5x25m/tầng; sân trước rộng 3m, sân sau rộng 2m. Quy mô: 1 tầng hầm, 4 tầng. Lưu ý tầng hầm có độ sâu < 1.5m.

Cách tính diện tích xây dựng của ngôi nhà đó như sau:

Diện tích sàn: S= 5mx25m= 125m2 => Diện tích sàn từ tầng 1 - tầng 4: 125 x  4 = 500m2.

• Tầng hầm <1,5m = 100 x 150% = 150m2
• Sân: (3+2) x 5 x 100%= 25m2
• Ban công 1,2m có tường hai bên và mái che: (5×1,2) x 4 tầng x100% = 24m2
• Mái bê tông cốt thép: 125 x 50% = 62,5 m2

Cộng các hạng mục trên, tổng diện tích xây dựng của ngôi nhà là: 500 + 150 + 25 +24 + 62,5 = 761,5m2

2. Cách tính m2 xây dựng cho một số kiểu nhà

Sau đây là hướng dẫn tính diện tích xây dựng cụ thể cho một số kiểu nhà phố biến hiện nay:

2.1. Cách Tính m2 Xây Dựng Cho Nhà Chữ L

Đối với kiểu nhà chữ L, để tính diện tích xây dựng, chủ nhà nên chia phần mặt bằng thành 2 khối hình chữ nhật để dễ dàng tính toán. Có thể đánh số thứ tự (1) và (2) cho mỗi khối để tránh nhầm lẫn. Sau đó, chủ nhà lần lượt tính diện tích của từng khối. Công thức tính diện tích hình chữ nhật là: Chiều dài  x Chiều rộng.

Diện tích xây dựng của ngôi nhà sẽ bằng: Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2

Ví dụ, áp dụng công thức tính diện tích xây dựng trên vào mặt bằng sau:

Mặt bằng ngôi nhà hình chữ L

Ngôi nhà đã được chia làm 2 khối. Trong đó, khối số 1 là khối lớn, khối số 2 là khối nhỏ. Diện tích của từng khối là:

• Diện tích khối 1 = 7.3 x 9 = 65.7 m2
• Diện tích khối 2 = 3.94 x 1.7 = 6.698 m2

Diện tích xây dựng của ngôi nhà sẽ bằng: Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2 = 65.7 + 6.698 = 72.379 m2

2.2. Cách Tính m2 Xây Dựng Cho Nhà Chéo

Trong trường hợp nhà kiểu chéo, chủ nhà cũng cần chia mặt bằng thành các khối hình cơ bản như hình chữ nhật, hình thang, hình tam giác,… để có thể áp dụng công thức hình học tính diện tích. Diện tích xây dựng của ngôi nhà sẽ bằng: Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2 + Diện tích khối 3...

Ví dụ, áp dụng công thức tính diện tích xây dựng trên vào mặt bằng sau:

Mặt bằng kiểu nhà có góc chéo

Với mặt bằng trên, chủ nhà có thể chia mặt bằng làm 2 khối: Một khối hình chữ nhật và một khối hình thang. Áp dụng công thức hình học tính riêng 2 khối diện tích như sau:

• Diện tích khối nhà chữ nhật = Chiều dài x Chiều rộng = 8.351 x 3.74 = 31.23 m2
• Diện tích khối nhà hình thang = (Tổng diện tích hai đáy x Chiều cao) : 2 = [(1.55 + 3.74) x 1.37]/2 = 3.62 m2

Diện tích xây dựng của ngôi nhà sẽ bằng  31.23 + 3.62 = 34.85 m2

2.3. Cách Tính m2 Xây Dựng Cho kiểu nhà có đường tròn

Với kiểu nhà hình tròn, ngoài chia mặt bằng thành các khối hình cơ bản, chủ nhà nhà sẽ có các phần nhà hình bán nguyệt. Diện tích hình bán nguyệt được tính theo công thức sau: S = (π x r2) : 2.

Diện tích xây dựng của ngôi nhà cũng được tính bằng: Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2 + Diện tích khối 3 ….

Ví dụ, áp dụng công thức tính diện tích xây dựng trên vào mặt bằng sau:

Mặt bằng kiểu nhà có đường tròn

Mặt bằng trên được chia làm 3 khối, trong đó có 2 khối hình chữ nhật và 1 khối hình bán nguyệt. Diện tích của từng khối được tính như sau:

• Diện tích khối 1 = 7.3 x 9 = 65.7 m2
• Diện tích khối 2 = 3.94 x 1.7 = 6.69 m2
• Diện tích khối 3 là nửa hình tròn có bán kính là: 3,94 : 2 = 1,97m. Diện tích khối 3 = ((π x r2) : 2) : 2 = (3,14 x 1,97 x  1,97) : 2 = 6,09m2

Diện tích xây dựng của ngôi nhà sẽ bằng: S khối 1 + S khối 2 + S khối 3 = 65.7 + 6.698 + 6,09 m2 = 78,48m2.

3. Cách tính giá thiết kế, giá xây nhà thô và trọn gói theo tổng diện tích xây dựng

Từ diện tích xây dựng, chủ nhà có thể dễ dàng tính chi phí thiết kế và thi công của ngôi nhà theo từng gói dịch vụ của nhà thầu. Công thức tính cụ thể như sau: 

• Giá thiết kế = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá thiết kế
• Giá phần thô = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá xây thô
• Giá phần hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá hoàn thiện
• Giá trọn gói = Diện tích xây dựng x Đơn giá trọn gói

Ví dụ, bạn muốn thuê thầu trọn gói cho công trình nhà phố, đơn giá nhà thầu cung cấp là 5.500.000/m2. Diện tích xây dựng của ngôi nhà sau khi đã được tính toán là 200m2. Vậy chi phí xây dựng của ngôi nhà là: 5.500.000 x 200 = 1.100.000.000 VNĐ

Hoàn thiện công trình nhà phố là một trong những khoản mà chủ nhà chú trọng đầu tư nhất, bởi giai đoạn này ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ căn nhà. Chủ nhà có thể xem chi tiết chi phí xây dựng hoàn thiện nhà phố 

Xây Tổ Ấm - Nền tảng giúp bạn tìm kim nhà thầu xây dựng chất lượng cao

Nếu muốn tiết kiệm thời gian và công sức khi lựa chọn được nhà thầu thi công nhà phố, chủ nhà có thể lựa chọn đồng hành cùng Xây Tổ Ấm. Xây Tổ Ấm là nền tảng được tạo ra với mong muốn kết nối chủ nhà và nhà thầu, đưa ra giải pháp lựa chọn nhà thầu nhanh nhất cho chủ nhà.

Một số lợi ích chủ nhà có thể nhận được như:

• Đề xuất 3 nhà thầu phù hợp kèm báo giá chi tiết: 3 nhà thầu trong mạng lưới Xây Tổ Ấm đã trải qua quá trình xác minh năng lực khắt khe bởi đội ngũ chuyên gia chuẩn Nhật.
• Được đồng hành trong quá trình đàm phán, thương thảo báo giá và ký kết hợp đồng: Xây Tổ Ấm luôn đứng về phía chủ nhà trong các cuộc gặp gỡ 3 bên, giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà.
• Chuyên gia Xây Tổ Ấm có mặt trực tiếp tại công trình trong các giai đoạn quan trọng: Báo cáo trung thực tình hình và tiến độ cho chủ nhà, có thể tham gia góp ý cải thiện những phần mà nhà thầu thi công làm chưa tốt.

Xây Tổ Ấm là nền tảng được tạo ra với mong muốn kết nối chủ nhà và nhà thầu

Như vậy, bài viết trên đã hướng dẫn bạn đọc cách tính m2 xây dựng nhà phố theo từng hạng mục chi tiết. Lưu ý, cách tính này là cơ sở giúp chủ nhà khái quát tổng chi phí xây nhà, không phải là con số chính xác 100%. Nếu chủ nhà có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với chuyên gia của Xây Tổ Ấm để được tư vấn cụ thể và đồng hành trong quá trình xây nhà.

Xây Tổ Ấm - GIẢI PHÁP LỰA CHỌN NHÀ THẦU LÝ TƯỞNG

• Email: info@xaytoam.vn
• Hotline: 024 7309 6896
• Số điện thoại: (+84) 936 365 851
• Địa chỉ: P903B, tòa Sun Red River, 23 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội