Kiến thức chung
Đang cập nhật
14/09/2023
1311 lượt xem
10+ kinh nghiệm giúp cải tạo nâng tầng nhà phố an toàn, kiên cố

Cải tạo nâng tầng nhà phố là một phương án hiệu quả giúp mở rộng không gian sống một cách tối ưu, đặc biệt là ở những căn nhà phố nhỏ có đông người sinh sống. Bài viết này sẽ giới thiệu tới bạn chi tiết các lưu ý, quy trình và chi phí khi nâng tầng nhà phố.

1. 5 lưu ý quan trọng trước khi cải tạo nâng tầng nhà phố

Trước khi quyết định thi công cải tạo, nâng tầng nhà phố, bạn cần chú ý một số điều sau:

1.1. Kiểm định chất lượng công trình trước khi nâng tầng

Trước khi tiến hành cải tạo nâng tầng nhà phố, đơn vị nhà thầu sẽ kiểm định chất lượng công trình ở một số hạng mục như:

  • Kiểm định móng: Kiểm tra xem nền móng hiện tại có khả năng chịu lực đủ để nâng thêm tầng mới hay không, tải trọng tối đa mà nền móng có thể chịu đựng là bao nhiêu,...
  • Kiểm định sàn: Xác định tải trọng tối đa mà sàn hiện tại có thể chịu đựng và đảm bảo rằng sàn có độ bền phù hợp để hỗ trợ tầng mới.
  • Kiểm định cấu kiện cột, dầm: Đây là các cấu kiện chính chịu lực trong căn nhà, vì vậy cần kiểm tra kỹ để đảm bảo rằng chúng đủ khả năng chịu lực phục vụ cho công tác cải tạo, nâng tầng.
  • Kiểm định sức chịu lực của đà kiềng: Đảm bảo rằng các đà kiềng trong công trình có khả năng chịu tải trọng tăng thêm từ tầng mới.

Nhờ đó, dựa vào kết quả kiểm định, chủ nhà và nhà thầu xây dựng có thể biết được công trình có đủ điều kiện để cải tạo nâng tầng hay không và nếu không thì sẽ có những biện pháp gia cố như thế nào để đảm bảo sự an toàn và kiên cố của căn nhà.

Chủ nhà cần kiểm định chất lượng công trình trước khi nâng tầng và đưa ra các biện pháp gia cố cần thiết
Chủ nhà cần kiểm định chất lượng công trình trước khi nâng tầng và đưa ra các biện pháp gia cố cần thiết.

1.2. Tính toán chiều cao tầng đảm bảo an toàn và tuân thủ pháp luật

Việc nâng tầng quá cao sẽ gây ra nhiều áp lực lên hệ móng nhà, từ đó làm giảm tuổi thọ của căn nhà. Vì vậy, khi thực hiện nâng tầng nhà phố, Xây Tổ Ấm khuyến cáo nên kiểm tra kỹ lưỡng kết cấu chịu lực của hệ móng - cột nhà, trọng lượng chịu tải tối đa.

Từ đó, chủ nhà và nhà thầu tính toán chiều cao tối đa có thể nâng thêm và thực hiện một số biện pháp gia cố cần thiết, để đảm bảo độ bền của căn nhà sau khi cải tạo. Đặc biệt, cần tuân thủ nghiêm ngặt số tầng được phép xây thêm theo quy định của pháp luật, cụ thể:

  • Đất diện tích 15m2 đến nhỏ hơn 30m2; có chiều rộng mặt tiền ≥ 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 3m, được xây nhà cao nhất 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao công trình 12m.
  • Đất diện tích 30m2 đến nhỏ hơn 40m2; có chiều rộng mặt tiền ≥ 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 5m, được xây nhà cao nhất 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao công trình 16m.
  • Đất diện tích 40m2 đến nhỏ hơn 50m2; có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, nhỏ hơn 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 5m, được cấp phép xây nhà 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng, tổng chiều cao công trình 20m.
  • Đất có diện tích lớn hơn 50m2; có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển (tính từ đường vành đai 2 và trung tâm thành phố), được xây dựng 6 tầng, tổng chiều cao công trình 24m.
Chủ nhà cần tính toán chiều cao tầng và không nên nâng tầng quá cao so với nền móng cũ
Chủ nhà cần tính toán chiều cao tầng và không nên nâng tầng quá cao so với nền móng cũ.

1.3. Xin giấy phép cải tạo nâng tầng

Nâng tầng nhà phố là việc làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình, thuộc đối tượng cải tạo cần xin giấy phép. Vì vậy trước khi cải tạo, gia chủ bắt buộc phải xin giấy phép cải tạo tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có nhà ở cần cải tạo. Bộ hồ sơ bao gồm:

  • Đơn xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà
  • Bản vẽ thiết kế cải tạo nhà ở
  • Ảnh chụp hiện trạng các hạng mục công trình, nhà ở đề nghị xin cải tạo
  • Biên bản xác nhận hiện trạng công trình lân cận với hàng xóm (bao gồm ảnh chụp hiện trạng công trình lân cận trước khi cải tạo nhà, đánh dấu vị trí hiện trạng, ký xác nhận của hàng xóm, chủ nhà, địa chính địa phương của phường hoặc xã và cam kết)
  • Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình nhà ở hoặc bản sao giấy phép xây dựng nhà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Xin giấy cấp phép xây dựng
Xin giấy cấp phép xây dựng.

Ngoài ra, nếu cố tình cải tạo nâng tầng mà không xin giấy phép cải tạo, chủ nhà có thể phải nộp phạt từ 60,000,000 - 80,000,000 VNĐ.

1.4. Lựa chọn đơn vị thi công uy tín

Để cải tạo nâng tầng nhà thành công và an toàn, chủ nhà nên tìm kiếm và chọn lựa một chuyên gia hoặc đơn vị thi công uy tín để thẩm định kết cấu công trình. Trước hết, đơn vị thi công cần kiểm

tra khả năng chịu lực của nền móng, đánh giá công trình có đủ điều kiện để xây thêm tầng hay không, từ đó đưa ra những phương án nâng tầng hiệu quả và tối ưu nhất.

Đội ngũ nhân viên Xây Tổ Ấm
Để cải tạo nâng tầng nhà thành công và an toàn, chủ nhà nên tìm kiếm và chọn lựa một chuyên gia hoặc đơn vị thi công uy tín.

1.5. Lựa chọn bản vẽ nâng tầng phù hợp với nhà cũ

Chủ nhà nên lựa chọn bản vẽ cải tạo nâng tầng vừa hiện đại nhưng vẫn không phá vỡ kết cấu của căn nhà cũ. Điều này sẽ góp phần giúp cho kết cấu ngôi nhà của bạn bền vững, an toàn hơn và phù hợp thẩm mỹ hơn, đặc biệt là có thể tiết kiệm tối đa chi phí.

Bản vẽ cải tạo nâng tầng nhà phố
Chủ nhà nên lựa chọn bản vẽ cải tạo nâng tầng vừa hiện đại nhưng vẫn không phá vỡ kết cấu của căn nhà cũ.

2. 3 kinh nghiệm trong quá trình thi công cải tạo nâng tầng

2.1. Lựa chọn những vật liệu nhẹ và có độ bền cao

Khi nâng tầng nhà phố, việc quan trọng nhất chính là khả năng chịu lực của căn nhà. Vì vậy, việc lựa chọn những loại vật liệu nhẹ, giúp làm giảm áp lực nên nền móng nhà là rất quan trọng.

Một số vật liệu nhẹ và có độ bền cao có thể được sử dụng trong quá trình cải tạo và nâng tầng nhà phố như:

  • Tấm xi măng nhẹ với các thương hiệu như tấm Cemboard Thái Lan SGC, tấm DURAflex, tấm Smartborad,... được ứng dụng làm sàn, trần, vách ngăn.
  • Tấm thạch cao với các thương hiệu như tấm thạch cao Gyproc Habito, tấm thạch cao Sheetrock, tấm thạch cao Knauf,... được dùng để làm trần, vách ngăn.
  • Và một số loại vật liệu khác như gạch bê tông siêu nhẹ, gạch nhựa vinyl,...
Khi cải tạo nâng tầng nhà phố, chủ nhà nên ưu tiên lựa chọn những vật liệu nhẹ và có độ bền cao như tấm Cemboard
Khi cải tạo nâng tầng nhà phố, chủ nhà nên ưu tiên lựa chọn những vật liệu nhẹ và có độ bền cao như tấm Cemboard.

2.2. Lợp mái bằng vật liệu nhẹ nhằm giảm áp lực lên móng

Chủ nhà nên ưu tiên lựa chọn những loại vật liệu nhẹ như mái tôn, tấm lợp tôn xốp tôn, tấm lợp sinh thái,... Đây đều là những loại vật liệu có trọng nhẹ, độ bền cao, từ đó làm giảm áp lực lên nền móng nhà, giúp tăng tuổi thọ và sự kiên cố cho công trình cải tạo nâng tầng.

Chủ nên ưu tiên mái dốc để giảm áp lực cho móng khi cải tạo nâng tầng nhà phố
Chủ nên ưu tiên mái dốc để giảm áp lực cho móng khi cải tạo nâng tầng nhà phố.

Phương án nâng tầng khá phổ biến đối với các công trình cải tạo nhà phố 2 tầng. Những ngôi nhà phố 2 tầng có tuổi đời lâu và kết cấu xuống cấp do đó việc chú ý tới các biện pháp giảm áp lực móng đóng vai trò quan trọng. Chủ nhà đang lên kế hoạch cải tạo có thể tham khảo các tư vấn của Xây Tổ Ấm về cải tạo nhà phố 2 tầng để đảm bảo an toàn và quá trình thi công diễn ra trơn tru.

2.3. Chú ý vấn đề an toàn thi công trong quá trình cải tạo nâng tầng

Hoạt động sửa chữa nhà nâng tầng được thực hiện trên cao. Trong quá trình thi công, đơn vị thực thi và chủ nhà nên chú ý thực hiện các điều sau để đảm bảo an toàn:

  • Công nhân và người trong công trình phải có đồ bảo hộ phù hợp.
  • Bảo vệ an toàn cho các công trình ngầm, công trình liền kề, thiết bị thi công. 
  • Khi xây dựng trong khu đô thị phải có lưới che công trình chăng từ tầng cao nhất xuống mặt đất. Lưới đảm bảo phế thải không rơi vào người đi đường hoặc người đứng ở dưới.
  • Hoạt động phòng cháy, chữa cháy khi thi công cải tạo nâng tầng nhà phải đảm bảo. Ví dụ, khi cắt sắt, cắt vật liệu phải đảm bảo tia lửa tạo thành không bắn vào vật dễ cháy.
2 công nhân đang thi công trên công trường
Hoạt động sửa chữa nhà nâng tầng được thực hiện trên độ cao tương đối lớn.

3. 3 lưu ý cần quan tâm sau khi cải tạo nâng tầng nhà phố

3.1. Kiểm tra chính xác khả năng chịu lực sau khi thi công

Mặc dù, trước khi cải tạo nâng tầng nhà phố, đơn vị thi công đã kiểm tra vô cùng kỹ lưỡng khả năng chịu lực của căn nhà. Nhưng, để đảm bảo sự an toàn và hạn chế tối đa sự cố không mong muốn xảy ra, chủ nhà vẫn nên yêu cầu nhà thầu kiểm định lại khả năng chịu lực của căn nhà sau khi nâng tầng.

Việc làm này là rất cần thiết để chắc chắn các tính toán, thi công nâng tầng trước đó là chính xác. Ngoài ra, nếu phát hiện bất kỳ vấn đề nào của căn nhà sau khi nâng tầng, đơn vị thi công có thể nhanh chóng đưa ra các phương án điều chỉnh kịp thời, giảm thiểu rủi ro.

Kiểm tra chính xác khả năng chịu lực sau khi thi công để đảm bảo sự an toàn và hạn chế tối đa sự số không mong muốn xảy ra
Kiểm tra chính xác khả năng chịu lực sau khi thi công để đảm bảo sự an toàn và hạn chế tối đa sự số không mong muốn xảy ra.

3.2. Thường xuyên kiểm tra hiện tượng nghiêng, sụt lún của căn nhà phố

Khi cải tạo nâng tầng, sẽ rất khó để tránh khỏi tình trạng nghiêng, sụt lún do nền móng cũ kết hợp với vật liệu mới hay do nền móng đột ngột phải chịu trọng tải lớn hơn,...

Vì vậy, việc kiểm tra thường xuyên sẽ giúp bạn phát hiện kịp thời các vấn đề liên quan đến sụt lún, nghiêng, hoặc các hiện tượng không bình thường khác trong công trình. Những vấn đề này có thể xuất hiện sau khi thực hiện cải tạo nâng tầng và cần có sự can thiệp kịp thời để giải quyết.

Một số công việc mà đơn vị thi công thường xuyên kiểm tra để hạn chế hiện tượng nghiêng, sụt lún của căn nhà phố khi nâng tầng là:

  • Đo đạc nghiêng và sụt lún: Sử dụng các thiết bị đo đạc chuyên dụng để theo dõi nghiêng và sụt lún của công trình.
  • Kiểm tra vết nứt và biểu hiện khác: Xem xét vị trí và quy mô các vết nứt trên tường, sàn, hoặc các kết cấu khác để xác định các vấn đề có thể xảy ra.
  • Kiểm tra móng: Theo dõi tình trạng của nền móng để xác định nếu có bất kỳ biến đổi hay vấn đề gì xảy ra.
  • Kiểm tra kết cấu nội thất: Kiểm tra các thành phần nội thất như cửa, cầu thang, vách ngăn, để phát hiện các hiện tượng không bình thường.

Ngoài ra, nếu sau khi hoàn thành quá trình cải tạo nâng tầng mà căn nhà có hiện tượng sụt lún và nứt tường, chủ nhà cần liên hệ ngay lập tức đến nhà thầu và yêu cầu họ đến kiểm tra và sửa chữa.

Và nếu thuê thi công trọn gói, chủ nhà nên lựa chọn những nhà thầu uy tín, giá cả hợp lý, nên có hợp đồng rõ ràng với phía nhà thầu về chi phí, chất lượng vật tư, thời gian thi công, hoàn thiện cũng như bảo hành chất lượng. Trong trường hợp, nhà thầu vi phạm hợp đồng, họ sẽ phải có nghĩa vụ đền bù theo thỏa thuận.

Chủ nhà nên thường xuyên kiểm tra hiện tượng nghiêng, sụt lún của căn nhà phố để xử lý kịp thời
Chủ nhà nên thường xuyên kiểm tra hiện tượng nghiêng, sụt lún của căn nhà phố để xử lý kịp thời.

3.3. Bố trí nội thất đồng bộ tạo nên sự hài hoà cho tổng thể ngôi nhà

Khi mua nội thất mới cho không gian vừa thêm tầng, chủ nhà nên chọn nội thất sao cho phù hợp với nội thất đã có để không gian trở nên đồng bộ. Nếu có đủ ngân sách, chủ nhà có thể thuê một đơn vị thiết kế nội thất riêng để có những tính toán và bố trí khoa học, tạo nên không gian sống đúng nhất với mong muốn của gia đình.

Bản vẽ phối cảnh chung cư
Chủ nhà nên chọn nội thất sao cho phù hợp với nội thất đã có để không gian trở nên đồng bộ.

Việc lựa chọn phong cách thiết kế đóng vai trò quan trọng tạo nên diện mạo mới mẻ cho ngôi nhà, Bạn nên tham khảo kỹ các phong cách thiết kế nhà, đặc biệt là các phong cách thiết kế đơn giản, hiện đại để phù hợp với nhà phố 2 tầng vốn có diện tích hạn chế. Phong cách thiết kế phù hợp sẽ mang lại cảm giác ngôi nhà phố vốn chật hẹp trở nên rộng rãi hơn. Chủ nhà có thể tham khảo qua một số phương án cải tạo nhà 2 tầng chữ L để lựa chọn mẫu nhà và phương án thiết kế phù hợp với gu thẩm mỹ của gia đình.

4. 4 phương án cải tạo nâng tầng nhà phố an toàn, chắc chắn

Mỗi căn nhà khác nhau sẽ có những vấn đề và hiện trạng khác nhau. Vì vậy, khi cải tạo nâng tầng nhà phố, nhà thầu sẽ dựa vào từng đặc điểm của mỗi căn nhà để đưa ra phương án cải tạo nâng tầng phù hợp.

4.1. Nâng tầng không cần gia cố cột và móng

Trường hợp vận dụng: Các nhà phố đã được xây dựng với kết cấu được tính toán và để chờ cho việc nâng tầng trong tương lai hoặc kết cấu còn tương đối vững chắc. Đồng thời, ngôi nhà chỉ thực hiện nâng từ 1 - 2 tầng.

Nhà phố trước khi xây đã được tính toán cải tạo nâng tầng sau này và và được chỉ định sẵn các vị trí chờ thi công cột bổ sung
Nhà phố trước khi xây đã được tính toán cải tạo nâng tầng sau này và và được chỉ định sẵn các vị trí chờ thi công cột bổ sung.

Cách thức triển khai:

Thông thường những căn nhà đã được tính toán thiết kế nâng sàn sẽ được chia làm hai loại là nhà có vị trí thép chờ cột và nhà không bố trí thép chờ.

  • Nhà có thép cột để chờ sẵn cho nâng tầng: Công tác cải tạo sẽ bao gồm đánh gỉ và nối thép, nhằm đảm bảo sự liên kết chắc chắn. Trước khi thi công sẽ tạo nhám tại vị trí chân cột, sau đó tiến hành công tác ghép cốp pha đổ cột bê tông (Có sử dụng phụ gia liên kết giữa lớp bê tông cũ và mới). Sau đó tiếp tục, ghép cốt pha sàn và làm thép sàn rồi đổ sàn bê tông nâng thêm tầng mới.
  • Nhà chưa có thép cột để chờ sẵn: Công tác cải tạo sẽ bao gồm khoan cấy thép bằng keo chuyên dụng (hiện nay dùng phổ biến là keo Hilty) và phải cấy thép cột vào dầm hiện trạng theo đúng kỹ thuật. Sau đó, tiến hành các bước tiếp theo tương tự như thi công nhà đã có thép cột để chờ sẵn cho nâng tầng.

*Lưu ý: Dù đã được tính toán khả năng chịu lực phục vụ cho việc nâng tầng, cải tạo sau này, nhưng theo thời gian, chất lượng của các cấu kiện cũng đi xuống, làm ảnh hưởng khả năng chịu lực của cấu kiện. Vì vậy, kiểu nhà này có thể không cần gia cố nhưng phải kiểm định lại khả năng chịu lực của cấu kiện trước khi bắt đầu cải tạo nâng tầng.

Nếu nhà có thép chờ, chỉ cần đánh gỉ và nối thép, còn nếu chưa có thép chờ, chủ nhà cần khoan cấy, nối thép và đổ bê tông
Nếu nhà có thép chờ, chỉ cần đánh gỉ và nối thép, còn nếu chưa có thép chờ, chủ nhà cần khoan cấy, nối thép và đổ bê tông.

4.2. Nâng tầng cần gia cố cột

Trường hợp vận dụng: Những căn nhà phố có tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực khi cải tạo nâng tầng, chủ nhà sẽ sử dụng phương án “Gia cố cột” để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà.

Nâng tầng nhà phố có tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực bằng cách gia cố cột để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà
Nâng tầng nhà phố có tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực bằng cách gia cố cột để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà.

Cách thức triển khai:

Tùy thuộc vào từng hiện trạng và khả năng chịu lực của cột mà nhà thầu sẽ đưa ra những biện pháp gia cố riêng. Chủ nhà có thể tham khảo 3 biện pháp gia cố cột dưới đây:

1 - Mở rộng tiết diện cột (tăng tiết diện cột): Bọc thêm cho cột một lớp áo bê tông bên ngoài nhằm khắc phục những hư hỏng và phục hồi, tăng cường khả năng chịu lực của cột.

  • Khoan cấy cốt thép chịu lực bổ sung bằng keo khoan cấy chuyên dụng
  • Tạo nhám bề mặt cho bề mặt cột cũ để tăng độ bám dính giữa lớp bê tông cũ và mới. 
  • Lắp dựng cốt thép chịu lực bổ sung, lưu ý liên kết chắc chắn với cốt thép khoan cấy đã thi công trước đó
  • Lắp đặt bổ sung cốt đai theo đúng đường kính và kích thước thiết kế.
  • Ghép cốp pha cột và sau đó quét phụ gia liên kết, kết nối bê tông cũ và mới này sẽ giúp cho lớp bê tông mới liên kết chặt vào lớp bê tông cũ đã đổ trước đó và hạn chế vết nứt xuất hiện
  • Tiến hành thi công đổ bê tông cột để tăng tiết diện cột sẵn có, từ đó tăng khả năng chịu lực của cột để có thể chịu được tải trọng từ hệ sàn bổ sung.

*Lưu ý: Chủ nhà cần đảm bảo đơn vị thi công đã kiểm tra khả năng chịu lực của dầm bê tông cốt thép mà được khoan cấy thép mở rộng, vì lúc này phần mở rộng cột sẽ được mở rộng ở trên dầm.

Cách 1 - Gia cố cột bằng lớp áo bê tông
Cách 1 - Gia cố cột bằng lớp áo bê tông.

2 - Gia cố cột bằng kết cấu thép: Dùng để tăng cường khả năng chịu tải cho cột hiện hữu nhưng không tăng diện tích tiết diện của cột.

  • Đục bỏ vữa tô xung quanh các trụ, mài lại bề mặt những chỗ gồ ghề và vệ sinh bụi bẩn vị trí cột cần gia cố
  • Tạo khe hở giữa bề mặt bê tông và tấm thép ốp từ 10-15mm để bơm TC-1400 vào
  • Gắn thép tấm xung quanh trụ cần gia cố theo bề mặt đã định trước đó
  • Khoan lỗ Ø21 đóng tắc kê để giữ tấm thép
  • Khoan lỗ Ø14 trên tấm thép khoảng cách giữa các lỗ là 1m để bơm keo vào
  • Gắn kim bơm vào những vị trí đã khoan
  • Trám trét các khe hở bằng vật liệu TC-1401 (để đảm bảo keo không tràn ra ngoài trong lúc bơm)
  • Tiến hành bơm hóa chất Epoxy TC-1400 vào bên trong khe, thông qua kim bơm đã gắn trước đó
  • Khi bơm xong cắt bỏ kim bơm và quét Epoxy TC-1400, rắc cát tạo nhám để thuận lợi cho việc tô hồ
Cách 2 - Gia cố cột bằng kết cấu thép
Cách 2 - Gia cố cột bằng kết cấu thép.

3 - Gia cố cột bê tông bằng vật liệu composite FRP: Là biện pháp gia cường bằng cách dán vật liệu composite FRP xung quanh cột, giúp tăng cường khả năng chịu tải cực hạn của cột và cải thiện độ vững chắc của cột bê tông.

  • Khảo sát hiện trạng kết cấu cũ và xác định tải trọng và tuổi thọ của công trình
  • Nếu có vết nứt bê tông ≥ 0,025mm phải bơm keo Epoxy
  • Sơn lót bề mặt bê tông cần gia cố
  • Trám trét làm phẳng bề mặt (bột trét)
  • Phủ lớp keo 0,2-0,3mm
  • Dán tấm CFRP
  • Sau 30 phút Phủ lớp keo 0,2-0,3mm thứ 2 bằng cọ lăn, rắc cát tạo độ nhám bám dính để tô trát vữa
Cách 3 - Gia cố cột bằng bằng vật liệu composite FRP
Cách 3 - Gia cố cột bằng bằng vật liệu composite FRP.

4.3. Nâng tầng cần gia cố hệ móng

Trường hợp vận dụng: Những căn nhà phố có hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực khi cải tạo nâng tầng, chủ nhà sẽ sử dụng phương án “Gia cố hệ móng” để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà phố.

Chủ nhà cần gia cố móng để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà phố
Chủ nhà cần gia cố móng để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà phố.

Cách thức triển khai:

Tùy vào hiện trạng và khả năng chịu lực của móng, nhà thầu sẽ đưa ra những phương án gia cố móng khác nhau. Chủ nhà có thể tham khảo 6 phương pháp gia cố móng phổ biến dưới đây:

1 - Biện pháp gia cố bản thân móng

Biện pháp hợp lý nhất để nâng cao cường độ bản thân của móng là dùng biện pháp phụt vữa xi măng vào khối xây của móng. Để phụt vữa xi măng vào móng thì dọc theo tường thợ thi công sẽ đảo các hố ở cạnh móng để lấy chỗ cắm ống phun vào.

Ống phun có dạng uốn cong vào được gắn chặt ở mặt ngoài móng bằng vữa xi măng. Đường kính ống phun thông thường là 25 mm. Sau khi lấp hố đào và lèn chặt đất thì phụt vữa xi măng.

Trường hợp khi phụt khó khăn thì có thể gia cố móng bằng cách làm thêm một lớp áo bằng bê tông cốt thép, hoặc có thể kết hợp cả hai phương pháp trên - vừa xi măng sẽ thấm sâu vào trong móng.

Biện pháp gia cố bản thân móng
Biện pháp gia cố bản thân móng.

2 - Biện pháp tăng diện tích đế móng

Việc làm tăng diện tích đáy móng có thể áp dụng với bất cứ loại móng nào và có thể thực hiện bằng hai cách: làm dày móng về các phía hoặc thêm một bản bê tông cốt  thép dưới đáy móng.

Trong trường hợp làm dày thêm móng, để đảm bảo móng cũ và bộ phận tăng cường thêm làm việc đồng thời với nhau thì phải cấu tạo các neo liên kết hai bên hoặc đục các dầm ngang xuyên qua móng cũ. Chiều cao của phần mở rộng thêm được xác định theo tính toán khối xây chịu cắt ở chỗ tiếp xúc với móng cũ.

Khi gia cố những móng cột đứng riêng rẽ thì trong phần mở rộng phải đặt cốt thép hình khuyên bao quanh móng để tiếp thu ứng suất kéo và đặt cốt thép xiên để chống ứng suất cắt.

Biện pháp tăng diện tích đế móng
Biện pháp tăng diện tích đế móng.

Đối với móng băng, việc mở rộng không được làm ngay một lúc trên toàn bộ chiều dài mà phải làm riêng từng đoạn nhỏ một.

Biện pháp gia cố móng đơn thành móng băng
Biện pháp gia cố móng đơn thành móng băng.

3 - Biện pháp tăng chiều sâu móng

Việc làm sâu thêm móng chỉ dùng ỡ nơi đất khô và ít ẩm. Có những trường hợp nếu thuận tiện thì người ta vừa làm sâu thêm móng vừa mở rộng đáy móng.

Việc làm sâu thêm móng phải tiến hành với từng đoạn ngắn. Chiều dài mỗi đoạn khoảng từ 1 - 3 m tùy theo kết cấu, tình trạng công trình và của móng. Khi làm sâu thêm móng không được tiến hành liên tiếp nhau mà phải làm cách quãng. 

Biện pháp làm sâu thêm móng này chỉ có thể tiến hành được đối với những công trình được bảo quản tốt, khối xây có đủ cường độ, không có dấu hiện của sự biến dạng quá lớn.

4 - Biện pháp dùng móng cọc

Có thể dùng cọc khoan nhồi, khoan lỗ và đổ bê tông dưới nước. Phương pháp này nếu làm tốt sẽ không ảnh hưởng gì đến độ ổn định của công trình.

Khi là móng băng thì có thể bố trí cọc ở dọc theo hai bên móng cũ. Còn với móng đơn thì tuỳ theo yêu cầu tính toán, có thể bố trí cọc ở hai phía đối diện hoặc cả bốn cạnh của móng. 

Khoảng cách, các tiêu chuẩn về cọc bố trí và tính toán giống như đối với móng cọc thông thường. Toàn bộ các đầu cọc được nối với nhau bằng dầm có tác dụng như đài cọc, bên trên là các dầm ngang xuyên qua móng cũ nhằm truyền tải trọng từ móng cũ vào hệ thống móng mới.

5 - Biện pháp thay móng

Để làm móng mới hoàn toàn, người ta phải cấu tạo một hệ thống kết cấu mới đỡ công trình thay cho các móng cũ. Hệ thống này có thể bao gồm các dầm ngang dọc để chống đỡ công trình. Cũng có thể thay thế bằng một hệ thống móng cọc mới nếu tính toán yêu cầu. Tuy nhiên khi sử dụng móng cọc thì tốt nhất là hạ cọc bằng phương pháp ép tĩnh cọc để hạn chế chấn động.

Các biện pháp thay móng cần phải tính toán đến độ lún của hệ thống móng mới, cần thiết phải gia tải trước để móng, hay cọc đạt đến tải trọng và độ lún làm việc tránh gây nứt nẻ công trình sau này.

6 - Biện pháp gia cố nền dưới đáy móng

Để gia cố đất nền có thể sử dụng nhiều biện pháp như đóng cọc làm chặt nền, bơm vữa xi măng, silicat hóa, phương pháp điện thấm…, các biện pháp này đã được đề cập trong chương 4 - giống như xử lý nền nhân tạo. 

Việc sửa chữa và gia cường nền móng cũ là một công việc phức tạp. Người thiết kế phải đề xuất những biện pháp toàn diện, có những chỉ dẫn cụ thể cho thi công về trình tự cũng như các yêu cầu cần thiết khác về kỹ thuật, an toàn lao động… quá trình thi công và sử dụng cần có sự quan trắc để kiểm tra độ lún và những biến dạng đối với nền móng có thể xảy ra.

4.4. Nâng tầng cần gia cố cả cột và móng

Trường hợp vận dụng: Với những căn nhà phố có hệ móng cũ và cả tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực khi nâng tầng, chủ nhà nên sử dụng phương án “Gia cố cả cột và móng” nhằm đem lại hiệu quả chịu lực tối đa và đảm bảo sự vững chắc cho căn nhà.

Đối với nhà phố có khả năng chịu lực quá yếu, chủ nhà nên gia cố cả hệ móng và tiết diện cột
Đối với nhà phố có khả năng chịu lực quá yếu, chủ nhà nên gia cố cả hệ móng và tiết diện cột.

Cách thức triển khai: 

Với phương án “Gia cố cả móng và cột”, chủ nhà sẽ thực hiện lần lượt, đúng thứ tự các bước sau:

  • Bước 1: Gia cố móng
  • Bước 2: Gia cố cột

Chủ nhà cần đảm bảo gia cố đúng thứ tự là móng trước - cột sau. Nếu không tuân theo, căn nhà phố có thể bị sụt lún, giảm khả năng chịu lực của móng,...

Chủ nhà cần gia cố móng trước khi gia cố cột để đảm bảo sự an toàn và tránh sự cố không mong muốn xảy ra
Chủ nhà cần gia cố móng trước khi gia cố cột để đảm bảo sự an toàn và tránh sự cố không mong muốn xảy ra.

Lưu ý: Đối với hiện trạng nhà phố có móng và tiết diện cột không đủ khả năng chịu lực, chủ nhà có thể tính toán đến phương án xây thêm cột và móng để tăng khả năng chịu lực nhưng cần phải tính toán sao cho có sự liên kết giữa hệ móng - cột mới và cũ thành 1 khối thống nhất.

Bên cạnh kế hoạch thiết kể nâng tầng nhà, nhiều chủ nhà cũng quan tâm đến các phương án khác như cải tạo mặt tiền, cải thiện khả năng đón sáng của khu vực mở rộng hoặc của kết cấu nhà hiện tại,... Các phương án này có thể kết hợp với nhau do đó chủ nhà nên cân nhắc kỹ lưỡng nhu cầu của gia đình trước khi lên kế hoạch cải tạo. Tham khảo thêm về các phương án thiết kế cải tạo nhà phố giúp chủ nhà hiểu rõ hơn về các cách thức cải tạo này. 

5. Chi phí cải tạo nâng tầng nhà phố hiện nay

Chi phí thi công cải tạo nâng tầng nhà phố dao động từ khoảng 3,330,000 - 6,445,000 VNĐ/m2 và tùy vào từng hạng mục, vị trí và thời điểm cải tạo mà giá có thể khác nhau.

Tuy nhiên, để có cái nhìn tổng quan về chi phí cải tạo nhà và dự trù kinh phí tốt nhất, chủ nhà có thể tham khảo bảng giá thi công của từng hạng mục:

Hạng mục thi công

Đơn vị tính

Đơn giá vật tư (VNĐ)

Đơn giá nhân công (VNĐ)

Tổng (VNĐ)

1. Hạng mục tháo dỡ, vận chuyển

Chở rác công trình đi đổ

Xe

 

500,000

500,000

Đào đất móng + hố ga hầm cầu

m2

 

165,000

165,000

Tháo mái tôn

m2

 

20,000

20,000

2. Hạng mục xây tường, tô trát tường

Xây tường

m2

135,000 - 210,000

55,000 - 105,000

190,000 - 550,000

Tô tường

m2

45,000

50,000

95,000

Cán nền

m2

55,000

50,000

105,000

Đổ bê tông sàn, nền, vách

m3

1,320,000

150,000

1,470,000

3. Hạng mục ốp lát

Ốp lát tường

m2

150,000 - 950,000

65,000 - 250,000

215,000 - 1,200,000

Dán len gạch theo nền

md

15,000

10,000

25,000

4. Hệ thống điện nước

Hệ thống điện

m2

75,000

70,000

145,000

Hệ thống nước

m2

60,000

55,000

115,000

5. Hệ thống cửa, lan can

Cửa ra vào

m2

950,000 - 3,850,000

350,000 - 450,000

1,300,000 - 4,300,000

Lan can cầu thang và mặt tiền

md

250,000 - 1,550,000

300,000 - 350,000

500,000 - 1,900,000

6. Chống thấm

Chống thấm nhà vệ sinh

m2

115,000 - 285,000

115,000 - 285,000

Chống thấm sàn mái, sân thượng

m2

160,000 - 235,000

160,000 - 235,000

Lưu ý: 

  • Bảng báo giá trên chỉ mang tính chất tham khảo. Tùy vào hiện trạng, vị trí, hạng mục, thời điểm và biến động của thị trường chi phí có thể thay đổi.
  • Để biết thêm chi tiết giá của từng hạng mục, chủ nhà có thể liên hệ với Xây Tổ Ấm tại đây.
  • Bảng giá trên chưa bao gồm chi phí nội thất và tùy từng nhu cầu cải tạo cũng như hiện trạng căn nhà, chi phí cải tạo nâng tầng nhà phố có thể phát sinh thêm một số hạng mục khác. Chủ nhà nên dự trù một khoản phí dự phòng khoảng 20% - 30% tổng chi phí cho những tình huống phát sinh..
  • Ngoài các yếu tố như diện tích, vị trí thi công, yêu cầu về thi công thì chi phí cải tạo, sửa nhà nâng tầng còn bị ảnh hưởng bởi một số vấn đề như: Hệ số an toàn móng cột khi tính toán lại kết cấu; trình độ chuyên môn của nhà thầu trong việc xác định các biện pháp cải tạo, nâng tầng; phương án xử lý và phương pháp khoan ghép bê tông cốt thép. 

6. 5 đơn vị cải tạo nâng tầng nhà phố chuyên nghiệp, uy tín

Sau đây là danh sách 5 đơn vị cung cấp dịch vụ cải tạo nhà phố uy tín:

6.1. Công ty Cổ phần IKINA Việt Nam

IKINA là một trong những công ty hàng đầu tại Việt Nam chuyên tư vấn, thiết kế, và thi công nội thất cho các công trình như biệt thự, nhà phố, chung cư, showroom, khách sạn,... Với tâm niệm “IKINA - Nơi hạnh phúc bắt đầu”, IKINA luôn cung cấp những giải pháp linh hoạt, có tính ứng dụng cao và đặc biệt, không phát sinh thêm bất kỳ chi phí nào.

Mọi thiết kế nội thất của IKINA không chỉ chú trọng vào giải pháp kiến trúc và thiết kế tối ưu mà còn phối hợp cả yếu tố phong thủy, đem tới một không gian sống hài hòa và toàn diện cho khách hàng.

Công ty Cổ phần IKINA Việt Nam
IKINA là một trong những công ty hàng đầu tại Việt Nam chuyên tư vấn, thiết kế, và thi công nội thất cho các công trình.

6.2. Công ty TNHH xây dựng TXD 

TXD là nhà thầu uy tín chuyên thi công các công trình nhà dân dụng, công trình biệt thự, tòa nhà văn phòng, khách sạn 10 tầng trở lại. Các sản phẩm dịch vụ chính bao gồm:

  • Xây nhà trọn gói
  • Xây thô trọn gói và nhân công hoàn thiện nhà
  • Nhân công xây thô và hoàn thiện nhà
  • Sửa chữa, cải tạo nhà
  • Chống thấm và xử lý nứt
  • Thi công khoan cấy

Với đội ngũ 10 kỹ sư, nhân viên văn phòng, hơn 250 thợ lành nghề được chuyên môn hóa, từ thợ nề, thợ ốp lát hoàn thiện, thợ thạch cao, sơn bả, đến thợ mộc, cơ khí… hệ thống máy móc, công nghệ quản lý, nhà thầu TXD tự tin đem đến những công trình an toàn, chất lượng, tiến độ và hiệu quả.

Công ty TNHH xây dựng TXD
TXD là nhà thầu uy tín chuyên thi công các công trình nhà dân dụng, công trình biệt thự, tòa nhà văn phòng, khách sạn 10 tầng trở lại.

6.3. Công ty Cổ phần Phát triển Wedo

Wedo là một trong những công ty lâu đời và có tiếng tại Việt Nam trong lĩnh vực tư vấn thiết kế kiến trúc, nội thất và thi công xây dựng. Với hơn 15 năm kinh nghiệm, Wedo tự tin đem tới cho khách hàng những công trình chất lượng, bền bỉ, luôn đảm bảo sự hài hòa giữa tính thẩm mỹ và công năng.

Hiện tại, Wedo cải tạo nhà Hà Nội đang cung cấp các dịch vụ như:

  • Thi công xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, công trình công cộng
  • Tư vấn thiết kế thi công nội thất
  • Tư vấn thiết kế kết cấu xây dựng, hạ tầng điện nước,...
Công ty Cổ phần Phát triển Wedo
Wedo là một trong những công ty lâu đời và có tiếng tại Việt Nam trong lĩnh vực tư vấn thiết kế kiến trúc, nội thất và thi công xây dựng.

6.4. Công ty Cổ phần Tư vấn Thiết kế và Xây dựng TVCI Việt Nam

Công ty Cổ phần Tư vấn Thiết kế và Xây dựng TVCI Việt Nam (TVCI VIETNAM JSC) ra đời từ sự kết hợp của 2 đơn vị đã khẳng định được vị trí trên thị trường là: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển nhà Gia Phạm (Thành lập ngày 27/7/2017) nay là Công ty Cổ phần tư vấn và xây dựng GPCI Việt Nam cùng Công ty Cổ phần Phát triển Xây dựng VTDC Việt Nam (Thành lập ngày 30/3/2015).

Một số dịch vụ chính của TVCI là:

  • Thiết kế kiến trúc, kết cấu, ME,
  • Thi công xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng;
  • Thiết kế, thi công, lắp đặt hoàn thiện nội, ngoại thất;
  • Thiết kế và thi công kết cấu dầm, sàn dự ứng lực;
  • Cải tạo, sửa chữa, gia cố kết cấu;
  • Thẩm tra, kiểm định, tư vấn giám sát, quản lý dự án …
Công ty Cổ phần Tư vấn Thiết kế và Xây dựng TVCI Việt Nam
Công ty Cổ phần Tư vấn Thiết kế và Xây dựng TVCI Việt Nam.

6.5. Công ty TNHH Phát Triển Xây Dựng Phúc Long

Phúc Long là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam, sở hữu nhiều chuyên gia có kinh nghiệm và tay nghề cao trong lĩnh vực cải tạo nhà phố. Bên cạnh đó, Phúc Long cũng vô cùng am hiểu về các thủ tục liên quan đến cấp phép xây dựng/giấy phép phòng cháy chữa cháy,... từ đó, có thể hỗ trợ chủ nhà một cách trọn vẹn nhất.

Ngoài lợi thế về cải tạo nhà phố, Phúc Long cải tạo nhà cũ Hà Nội cũng đang cung cấp các dịch vụ như:

  • Thầu xây dựng
  • Thi công nội thất
  • M&E (Cơ điện)
  • Tư vấn, giám sát
Công ty TNHH Phát Triển Xây Dựng Phúc Long
Công ty TNHH Phát Triển Xây Dựng Phúc Long.

Cải tạo nâng tầng nhà phố là một phương pháp cải tạo khá phức tạp, đòi hỏi nhà thầu phải có trình độ và chuyên môn cao. Tuy nhiên, với tình trạng các đơn vị cải tạo nhà mọc lên như nấm, việc tìm kiếm, chắt lọc và lựa chọn đơn vị uy tín, có năng lực là điều vô cùng khó khăn cho nhiều chủ nhà, đặc biệt là những chủ nhà không có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Thấu hiểu những khó khăn khi lựa chọn đơn vị nhà thầu cải tạo nâng tầng nhà phố của nhiều chủ nhà hiện nay, Xây Tổ Ấm đã xuất hiện và mang đến giải pháp tuyệt vời, trở thành nơi gặp gỡ hoàn hảo giữa chủ nhà và nhà thầu.

Đến với Xây Tổ Ấm, chủ nhà sẽ được trải nghiệm một hành trình cải tạo nâng tầng nhà phố tận tâm - chuyên nghiệp - uy tín:

  • Tiếp nhận: Xây Tổ Ấm nhận thông của chủ nhà, hẹn ngày trao đổi và khảo sát thực tế căn nhà cần cải tạo hoặc vị trí nhà cần xây mới.
  • Lựa chọn nhà thầu cùng Xây Tổ Ấm: Xây Tổ Ấm sẽ tìm ra 3 nhà thầu phù hợp và bảng báo giá sơ bộ. Sau đó, Xây Tổ Ấm sẽ so sánh chi tiết và giúp chủ nhà lựa chọn được 1 nhà thầu phù hợp nhất.
  • Hỗ trợ sau khi lựa chọn nhà thầu: Xây Tổ Ấm sẽ đồng hành cùng chủ nhà thương lượng báo giá, ký kết hợp đồng cùng chủ nhà.
Xây Tổ Ấm - Nơi gặp gỡ giữa Chủ nhà và Nhà thầu
Xây Tổ Ấm - Nơi gặp gỡ giữa Chủ nhà và Nhà thầu.

Như vậy, bài viết trên đã giới thiệu đầy đủ các quy trình, lưu ý, chi phí và các phương án cải tạo nâng tầng nhà phố. Hy vọng, những thông tin trên là hữu ích với chủ nhà. Nếu chủ nhà gặp bất kỳ khó khăn nào trong quá trình lựa chọn đơn vị thiết kế, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Tổ Ấm.

Đội ngũ chuyên viên Xây Tổ Ấm hân hạnh đồng hành cùng bạn kiến tạo ngôi nhà mơ ước với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất!

Xây Tổ Ấm - GIẢI PHÁP LỰA CHỌN NHÀ THẦU LÝ TƯỞNG

  • Email: info@xaytoam.vn
  • Hotline: 024 7309 6896
  • Số điện thoại: (+84) 936 365 851
  • Địa chỉ: P903B, tòa Sun Red River, 23 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội