1. Các quy định thiết kế xây dựng nhà phố

Các quy định về thiết kế xây dựng nhà phố bao gồm: Chiều cao và số tầng, chiều cao tối đa của 1 tầng lầu, quy định về khoảng lùi và mật độ xây dựng.

1.1. Quy định về số tầng & chiều cao nhà phố

Chiều cao nhà là khoảng cách tính từ nền tảng một hay nền đất xung quanh đến đỉnh cao nhất của mái nhà. Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012, mục 5.5, quy định về số tầng và chiều cao của nhà phố dựa trên kích thước lô đất:

• Diện tích đất từ 15m2 đến nhỏ hơn 30m2: có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì tổng chiều cao công trình không vượt quá 12 mét. Nhà phố sẽ được xây dựng tối đa 4 tầng và thêm 1 tum.

• Diện tích đất từ 30m2 đến nhỏ hơn 40m2: có chiều rộng mặt tiền từ 3 mét trở lên, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5 mét thì chiều cao nhà phố không vượt quá 16 mét. Nhà phố đó chỉ được xây dựng tối đa 4 tầng & 1 tum.
• Diện tích đất từ 40m2 đến 50m2: có bề ngang trên 3 mét đến dưới 8 mét, chiều sâu so với đường chỉ giới xây dựng từ 5 mét trở lên thì tổng chiều cao nhà phố không được vượt quá 20 mét. Nhà phố đó chỉ được phép xây dựng tối đa 5 tầng & 1 tum.
• Lô đất có diện tích trên 50m2: có bề ngang trên 8 mét, chiều sâu so với  đường chỉ giới xây dựng từ 5 mét trở lên thì chiều cao nhà phố không vượt quá 24 mét. Tức là ngôi nhà đó không được phép xây dựng hơn 6 tầng.

Lưu ý: Các quy định trên chỉ áp dụng với các công trình nhà ở liền kề. Tiêu chuẩn thiết kế quy định về chiều cao tại Hà Nội căn cứ vào quy định tại mục 5 tiểu mục 5.5 tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012.

Để để tìm hiểu chi tiết về quy định chiều cao và số tầng khi xây nhà, mời bạn đọc thêm bài viết sau: HÀ NỘI ĐƯỢC PHÉP XÂY NHÀ Ở CAO BAO NHIÊU TẦNG? | xaytoam.vn 

1.2. Quy định về chiều cao các phòng / không gian chức năng

Đáp ứng các yêu cầu về chiều cao giúp không gian trong phòng luôn thoáng đãng, tạo bầu không khí thoải mái cho các thành viên sinh sống trong nhà.

Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012, các phòng và không gian chức năng trong nhà phố có quy định về chiều cao như sau:

• Chiều cao tầng không nhỏ hơn 3,0 m
• Chiều cao thông thủy của các phòng ở không nhỏ hơn 2,6 m.
• Chiều cao thông thủy của các phòng phụ, bếp, ăn không nhỏ hơn 2,3 m
• Chiều cao thông thủy của tầng hầm, kho không nhỏ hơn 2,2 m.

*Chiều cao thông thuỷ: Chiều cao từ mặt sàn lên đến mặt trong của trần nhà.

Nếu dự định xây tầng hầm, bên cạnh quy định chiều cao thông thuỷ, bạn cần nắm rõ quy định xây hầm nhà phố bao gồm yêu cầu về độ dốc, kết cấu, thủ tục giấy phép,...

1.3. Quy định về khoảng lùi khi xây nhà phố

Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng nhà.  Khoảng lùi xây dựng với công trình nhà ở tại đô thị được quy định tại Điều 91, Luật xây dựng năm 2014 về điều kiện cấp giấy phép cho những công trình trong đô thị:

• Nếu công trình có chiều cao dưới 22m và lộ giới rộng từ 19 – dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.
• Khi công trình có chiều cao trên 28m, khoảng lùi xây dựng bằng 6m.
• Đối với các công trình cao 25m và lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.
• Tính từ vỉa hè đến công trình và chiều cao 25m thì khoảng lùi xây dựng bằng 3.

Trong một số trường hợp đặc biệt, hiện trạng của khu vực không thể đáp ứng được yêu cầu về khoảng lùi như trong bảng trên thì khoảng lùi được xác định trong đồ án quy hoạch thiết kế đô thị chi tiết để đảm bảo sự thống nhất trong tổ chức không gian trên cả khu phố.

1.4. Mật độ xây dựng nhà phố

Tính toán mật độ xây dựng nhằm mục đích mang đến sự hài hoà cho công trình xây dựng và các tòa nhà cảnh quan xung quanh. Chủ nhà có thể tính mật độ xây dựng dựa vào Quyết định 04/2008/QĐ-BXD như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.

*Lưu ý: Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: Các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…

Căn cứ theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành, mật độ xây dựng tối đa của nhà ở riêng lẻ tại các đô thị được quy định trong bảng sau:

Căn cứ vào kết quả tính toán mật độ xây dựng và đối chiếu vào bảng trên, chủ nhà có thể biết diện tích ngôi nhà đã hợp lý chưa, từ đó có phương án điều chỉnh cho phù hợp. Ví dụ, chủ nhà có lô đất 96m2 thì mật độ xây dựng không được vượt quá 90%.

2. Quy định xây dựng các công trình phụ & cảnh quan

Quy định xây dựng công trình phụ và cảnh quan nhà phố bao gồm quy hoạch không gian ngầm, giàn hoa & lam trang trí, ban công & ô văng, hàng rào và cổng.

2.1. Quy hoạch không gian ngầm

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012, quy hoạch không gian ngầm cần đảm bảo những điều sau:

• Tất cả bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Giới hạn ngoài cùng của móng nhà và đường ống dưới đất không được vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà.
• Trường hợp đặc biệt cho phép móng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ, ranh giới đường (ngõ/hẻm) tối đa là 0,3 m với điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 2,4 m 

2.2. Cửa đi, cửa sổ

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012, việc mở cửa đi, cửa sổ trong nhà phố được quy định như sau:

• Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.
• Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
• Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

2.3. Ban công, ô văng

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012, đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố thì vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và tuân theo quy định về quản lý xây dựng khu vực.

Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định trong bảng sau:

Lưu ý:

• Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

• Trường hợp lộ giới có chiều rộng trên 15m nhưng chiều rộng vỉa hè nhỏ hơn 3 m, thì độ vươn ban công tối đa là 1,2 m.

2.4. Hàng rào và cổng

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 về nhà ở liên kế, hàng rào cần có kiến trúc thoáng nhẹ và thống nhất mỹ quan trong từng khu vực cụ thể.

• Hàng rào không được phép nhô ra khỏi ranh giới bên ngoài lô đất.
• Chiều cao của hàng rào không được vượt quá 2,6 mét.
• Trường hợp mặt tiền nhà phố cách đường chủ giới lớn hơn 2,4 mét, chủ nhà chỉ được phép xây dựng hàng rào thoáng hoặc bố trí dây leo.
• Trường hợp mặt tiền nhà phố cách đường chủ giới nhỏ hơn 2,4 mét, chủ nhà chỉ được xây hàng rào thoáng, có chiều cao tối đa 1,2 mét hoặc xây các bồn hoa để ngăn cách ranh giới.
• Để bảo vệ hàng rào khỏi các tác nhân thời tiết, chủ nhà có thể che phủ hàng rào bằng các vật liệu nhẹ. Chiều cao phần che không được vượt quá 1,8 mét.
• Hai nhà liền kề có thể ngăn cách nhau bằng hàng rào thoáng. Chân rào có thể xây đặc, cao không quá  0,6 mét.

Một số quy định cần lưu ý khi xây dựng hạng mục cổng nhà liên kế:

• Mỗi một nhà ở chỉ được phép có tối đa 1 cổng chính. Nếu chủ nhà muốn mở thêm các cổng phụ hoặc lối thoát nạn thì cần phải căn cứ vào hiện trạng công trình và phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt yêu cầu.
• Lấy chỉ giới đỏ làm mốc, cánh cổng không được phép nhô ra ngoài ngay cả phần mép cổng.

Nắm rõ các quy định xây dựng nhà phố là bước quan trọng trong quy trình xây dựng nhà. Cụ thể, các quy định này sẽ áp dụng trong mọi giai đoạn, từ giai đoạn chuẩn bị, đến thực thi và nghiệm thu. Bạn có thể đọc thêm bài viết về quy trình xây dựng nhà để biết rõ cách áp dụng các quy định trong từng giai đoạn xây nhà

3. Một số câu hỏi thường gặp về quy định xây dựng nhà phố

Dưới đây là một số câu hỏi mà chủ nhà thường thắc mắc trong quá trình xây dựng nhà ở:

3.1. Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị là gì?

Điều 93, Luật Xây Dựng quy định như sau:

1 - Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất.
• Đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ cho công trình và công trình lân cận.
• Đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình có nguy cơ cháy nổ.
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79.
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97.

2 - Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch cần tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3.2. Lấn chiếm vỉa hè để xây dựng nhà phố bị xử phạt như thế nào?

Theo quy định tại khoản 9 Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP về xử phạt các hành vi vi phạm quy định về sử dụng, khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ, cụ thể:

Phạt tiền từ 15.000.000 - 20.000.000 VNĐ đồng đối với cá nhân, từ 30.000.000 - 40.000.000 VNĐ đối với tổ chức có vi phạm sau đây:

• Chiếm dụng đất của đường bộ hoặc đất hành lang an toàn đường bộ để xây dựng nhà ở.
• Mở đường nhánh đấu nối trái phép vào đường chính.

Ngoài việc bị xử phạt; các cá nhân hoặc tổ chức vi phạm còn cần khắc phục hậu quả theo quy định tại điểm d khoản 10 Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP: buộc phải phá dỡ công trình xây dựng trái phép (không có giấy phép hoặc không đúng với giấy phép) và khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra.

3.3. Lô đất có vị trí tại góc giao của hai hoặc ba đường (hoặc hẻm) hoặc tiếp giáp hai đường (hoặc hẻm) có quy định về tầng cao như thế nào?

Dựa theo Phụ lục 18, Quy định mới nhất về xây dựng nhà phố có hiệu lực từ tháng 1/2022:

1- Trường hợp lô đất có vị trí tại góc giao của hai hoặc ba đường có quy định khác nhau về tầng cao:

• Nếu chiều rộng lô đất nhỏ hơn 3,0m (về phía đường lớn) thì các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc xét theo quy định dành cho đường nhỏ.
• Nếu chiều rộng lô đất tối thiểu 3,0m quay về phía đường lớn thì các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được xét theo quy định dành cho đường lớn.

2 - Trường hợp lô đất tiếp giáp hai mặt trước, sau với hai mặt đường: Lô đất cạnh mặt đường có lộ giới nhỏ hơn thì được phép xây dựng cao hơn so với chiều cao tại vị trí chỉ giới xây dựng lùi vào 3,5m.

Đơn vị tư vấn và tìm kiếm nhà thầu xây dựng nhà phố chất lượng cao 

Xây Tổ Ấm là nền tảng kết nối giữa chủ nhà và nhà thầu. Các chuyên gia của Xây Tổ Ấm lắng nghe thông tin từ chủ nhà, căn cứ vào hiện trạng công trình để đưa ra những tư vấn xây dựng đúng với quy định của pháp luật. Đồng thời, đội ngũ chuyên gia chuẩn Nhật sẽ đưa ra đề xuất nhà thầu trong mạng lưới đã được xác minh năng lực kỹ lưỡng.

Như vậy, bài viết trên đã cung cấp cho bạn những quy định xây dựng nhà phố năm 2023, đồng thời giải đáp một số câu hỏi thường gặp của chủ nhà. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, chủ nhà có thể liên hệ với chuyên gia của Xây Tổ Ấm để nhận được những tư vấn tận tâm, khách quan nhất.

Xây Tổ Ấm - GIẢI PHÁP LỰA CHỌN NHÀ THẦU LÝ TƯỞNG

• Email: info@xaytoam.vn
• Hotline: 024 7309 6896
• Số điện thoại: (+84) 936 365 851
• Địa chỉ: P903B, tòa Sun Red River, 23 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội