1. Báo giá thi công cải tạo nhà phố Hà Nội

Chi phí thi công cải tạo nhà phố cổ dao động từ khoảng 4,000,000 - 6,000,000 VNĐ/m2 và tùy vào từng hạng mục, vị trí và thời điểm cải tạo mà giá có thể khác nhau.

*Lưu ý: 

• Bảng báo giá trên chỉ mang tính chất tham khảo. Tùy vào hiện trạng, vị trí, hạng mục, thời điểm và biến động của thị trường chi phí có thể thay đổi.
• Để biết thêm chi tiết giá của từng hạng mục, chủ nhà có thể liên hệ với Xây Tổ Ấm tại đây.

Tuy nhiên, để có cái nhìn tổng quan về chi phí cải tạo nhà và dự trù kinh phí tốt nhất, chủ nhà có thể tham khảo bảng giá thi công của từng hạng mục:

Trên đây là một số hạng mục thường có khi cải tạo nhà phố Hà Nội (chưa bao gồm đồ nội thất). Thêm vào đó, tùy từng nhu cầu sửa chữa và hiện trạng của căn nhà, chi phí cải tạo nhà có thể phát sinh thêm một số hạng mục khác.

Vì vậy, chủ nhà dự trù một khoản phí dự phòng cho những tình huống phát sinh. Thông thường, phí phát sinh sẽ dao động khoảng 20% - 30% tổng chi phí cải tạo nhà.

2. Quy trình thi công cải tạo nhà phố Hà Nội

Thông thường, khi cải tạo nhà phố Hà Nội, chủ nhà sẽ trải qua quy trình 7 bước sau:

2.1. Bước 1: Lựa chọn nhà thầu

Cải tạo nhà, đặc biệt là nhà phố Hà Nội là một công việc đòi hỏi người có trình độ chuyên môn cao, am hiểu kiến thức về xây dựng cũng như các giấy tờ pháp lý và nhiều vấn đề liên quan khác. Vì vậy, để việc cải tạo nhà trở nên thuận lợi và thành công, chủ nhà nên lựa chọn những đơn vị nhà thầu uy tín và phù hợp.

Một số lưu ý mà chủ nhà nên tham khảo khi lựa chọn nhà thầu:

• Năng lực của nhà thầu: Chủ nhà nên kiểm tra các thông tin về kinh nghiệm, lĩnh vực hoạt động, các danh mục dự án đã thực hiện của nhà thầu.
• Quy trình làm việc của nhà thầu: Chủ nhà nên lựa chọn nhà thầu có quy trình làm việc minh bạch và chính sách bảo hành, bảo trì nhà rõ ràng.
• Đánh giá của khách hàng: Chủ nhà nên tham khảo đánh giá của những người đã sử dụng dịch vụ của nhà thầu, xem mức độ hài lòng, uy tín và sự tin cậy của nhà thầu.
• Báo giá của nhà thầu: Chủ nhà cũng nên tham khảo bảng báo giá của đơn vị nhà thầu và đánh giá xem mức giá có phù hợp với ngân sách hay không. 

2.2. Bước 2: Khảo sát hiện trạng nhà phố Hà Nội

Sau khi đã lựa chọn được đơn vị nhà thầu ưng ý, đơn vị thi công sẽ hẹn lịch và đến khảo sát hiện trạng căn nhà. Khi khảo sát hiện trạng căn nhà, chủ nhà cần làm rõ với đơn vị thi công một số vấn đề quan trọng sau:

• Kết cấu chịu lực của căn nhà: Các hệ thống móng, dầm, cột,.. có còn chắc chắn không, có bị hư hỏng gì không để có thể đưa ra phương án khắc phục phù hợp.
• Tình trạng ẩm mốc: Các mảnh trần, tường nội - ngoại thất, sân thượng, ban công, nhà vệ sinh,... có bị ẩm mốc hay bị rạn nứt không và các vết nứt đó ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hay có bị thấm dột từ vết nứt không,...
• Hệ thống đường điện - nước: Kiểm tra việc bố trí lắp đặt các đường đi dây điện có còn phù hợp hay không, có được đi trong ống gen để đảm bảo an toàn hay không,... và các đường ống nước có bị rò rỉ hay không,...
• Hệ thống cửa ra vào, cửa sổ: Hệ thống cửa có kích thước phù hợp để đón nắng không, vật liệu làm cửa có đảm bảo khả năng chống nóng không,...
• Vị trí giáp ranh với nhà hàng xóm: Kiểm tra vị trí tường giáp ranh với 2 nhà hàng xóm bên cạnh xem có thoát hơi tốt không, có cách nhiệt không, có bị rò rỉ nước từ mái nhà xuống không,... bởi nơi này là điểm tiềm tàng gây ẩm mốc và thấm tường.

Và nhiều vấn đề khác nữa, tùy thuộc vào hiện trạng của mỗi căn nhà.

2.3. Bước 3: Lựa chọn phong cách thiết kế

Sau khi biết được những nhược điểm của căn nhà cũ, chủ nhà nên chia sẻ rõ ràng mong muốn cải tạo nhà như thay đổi diện mạo căn nhà, tăng diện tích sử dụng,...  cũng như những phong cách thiết kế mong muốn. Hiện nay, có rất nhiều phong cách được ưa chuộng ở nhà phố Hà Nội như Hiện đại, Cổ điển, Tân cổ điển, Bắc Âu,... 

Sau khi đã xác định rõ nhu cầu cải tạo, phong cách muốn hướng đến và hiện trạng căn nhà, đơn vị thi công sẽ tổng hợp và đưa ra các phương án cải tạo tối ưu nhất.

2.4. Bước 4: Chốt bản vẽ thiết kế chi tiết

Khi nhận được các phương án thiết kế từ đơn vị thi công, chủ nhà cần lựa chọn bản thiết kế phù hợp và ưng ý nhất. Một số tiêu chí khi lựa chọn bản thiết kế mà chủ nhà có thể tham khảo như:

• Phù hợp với khung nhà cũ: Bản thiết kế căn nhà mới cần phải phù hợp với kết cấu chịu lực của căn nhà cũ, nếu không cần phải có các biện pháp gia cố phù hợp.
• Yếu tố thẩm mỹ: Thiết kế căn nhà có đẹp mắt không, có phù hợp với phong cách mà chủ nhà mong muốn hay không,...
• Công năng sử dụng: Bản thiết kế cần bố trí công năng sử dụng phù hợp, cần tận dụng tốt đa diện tích căn nhà.
• Khả năng đón sáng: Bản thiết kế cần bố trí kích thước cửa sổ, cửa ra vào sao cho phù hợp để căn nhà có khả năng đón sáng tối ưu.
• Khả năng chống nóng: Nếu căn nhà có mặt tiền đón nắng là hướng Tây, bản thiết kế cần đảm bảo có đủ các thiết bị chắn nắng, vật liệu xây dựng phù hợp.
• Chi phí cải tạo: Cân nhắc việc cải tạo theo bản thiết kế có vượt quá ngân sách không, cần cắt bỏ hạng mục hay thay đổi hạng mục nào để tiết kiệm chi phí.

2.5. Bước 5: Xin giấy phép xây dựng

Sau khi chốt được bản vẽ thiết kế cải tạo nhà và căn nhà phố của chủ nhà thuộc diện cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực (như nâng tầng) hoặc thay đổi công năng sử dụng (như cải tạo nhà để kinh doanh, làm văn phòng, cho thuê,...). Chủ nhà cần tiến hành nộp đơn xin giấy cấp phép cải tạo nhà kèm hồ sơ thiết kế cải tạo nhà, bản vẽ hiện trạng & ảnh hiện trạng. Nếu không, chủ nhà có thể phải nộp phạt từ 60,000,000 - 80,000,000 VNĐ (đối với nhà ở riêng lẻ).

Còn nếu không thuộc diện trên, chủ nhà không cần phải xin giấy phép cải tạo. Ngoài ra, khi nộp đơn xin cấp phép cải tạo nhà, chủ nhà cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những tài liệu như dưới đây và nộp tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có nhà ở cần cải tạo. Bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà;
• Bản vẽ thiết kế cải tạo nhà ở;
• Ảnh chụp hiện trạng các hạng mục công trình, nhà ở đề nghị xin cải tạo;
• Biên bản xác nhận hiện trạng công trình lân cận với hàng xóm (bao gồm ảnh chụp hiện trạng công trình lân cận trước khi cải tạo nhà, đánh dấu vị trí hiện trạng, ký xác nhận của hàng xóm, chủ nhà, địa chính địa phương của phường hoặc xã và cam kết);
• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình nhà ở hoặc bản sao giấy phép xây dựng nhà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

*Lưu ý: Chủ nhà cần tiến hành cải tạo trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp phép, nếu quá hạn hay muốn thay đổi thiết kế cải tạo, chủ nhà sẽ phải làm thủ tục xin gia hạn hoặc điều chỉnh giấy phép cải tạo nhà ở riêng lẻ.

2.6. Bước 6: Tiến hành thi công cải tạo nhà phố

Sau khi đã hoàn tất thủ tục xin giấy cấp phép cải tạo, chủ nhà tiến hành thi công cải tạo nhà phố. Quy trình cải tạo nhà phố được tiến hành như sau:

• Giai đoạn 1: Cải tạo phần thô, đường ống nước, dây điện
• Giai đoạn 2: Cải tạo lại tường, trần, sàn & các khu vực xuống cấp theo thiết kế cải tạo mới
• Giai đoạn 3: Tân trang nội thất

2.7. Bước 7: Nghiệm thu công trình và nhận nhà

Sau khi căn nhà phố được cải tạo xong, chủ nhà sẽ kiểm tra toàn bộ căn nhà, xem có giống bản thiết kế hay không, mức độ hoàn thiện của từng hạng mục,... Nếu không có vấn đề gì xảy ra, chủ nhà sẽ chuyển đồ đạc về tổ ấm mới và tận hưởng sống tại căn nhà mới.

Trong quá trình cải tạo nhà, nhiều chủ nhà sẽ gặp khó khăn và bỡ ngỡ do chưa kinh nghiệm. Do đó, để đảm bảo kế hoạch, thời gian thi công cải tạo hợp lý, cũng như lường trước được các tình huống không mong muốn phát sinh, chủ nhà nên tham khảo trước ý kiến từ các bên chuyên gia, người quen. Xây Tổ Ấm đã tổng hợp một bài viết chi tiết review cải tạo nhà cũ dựa trên kinh nghiệm nhiều năm thi công cải tạo của các chuyên gia Xây Tổ Ấm, hy vọng sẽ giúp ích cho quá trình thi công cải tạo của chủ nhà. 

3. Phương án cải tạo nhà phố Hà Nội

Để hình dung rõ hơn về việc cải tạo nhà phố Hà Nội, chủ nhà có thể tham khảo 6 phương án cải tạo nhà phố phổ biến tại Hà Nội dưới đây.

3.1. Tạo không gian mở cho căn nhà phố Hà Nội

Những căn nhà phố cũ tại Hà Nội thường có chiều ngang khá hạn chế cùng với chiều dài khá sâu. Chính vì thế, những căn nhà này có khả năng đón sáng kém, tạo ra một không gian vô cùng bí bách, tối tăm cũng như gây ra nhiều phiền toái cho việc sinh hoạt.

Vì vậy, để khắc phục tình trạng này, chủ nhà có thể thiết kế các không gian mở, bằng cách thông liền phòng khách với phòng bếp hoặc thay thế những bức tường bê tông bí bách bằng vách ngăn kính,... Nhờ vậy, ánh sáng có thể chạy xuyên suốt các phòng, làm bừng sáng cả căn nhà.

Thêm vào đó, cách làm này còn giúp gia tăng diện tích sử dụng, nhờ việc tiết kiệm diện tích cho các bức tường và cửa, tạo ra không gian rộng hơn cho các hoạt động sinh hoạt chung của gia đình.

Ngoài ra, không gian mở cũng tạo ra sự liên kết giữa các phòng cũng như sự đồng điệu và hài hòa trong thiết kế nội thất. Vách ngăn kính cũng giúp tăng cường ánh sáng và tầm nhìn, làm cho không gian trở nên sang trọng và hiện đại.

3.2. Lựa chọn vật liệu và đồ nội thất đơn giản, đa chức năng

Đa số những căn nhà phố thường không có nhiều diện tích để bài trí quá nhiều nội thất. Vì vậy, chủ nhà nên mua các món đồ nội thất đơn giản, nhỏ gọn và có nhiều chức năng, để có thể sử dụng cho nhiều mục đích, giúp tiết kiệm không gian sống.

Chẳng hạn như cầu thang kết hợp các ngăn kéo đựng đồ, giường ngủ có thể trải ra và gấp gọn khi không sử dụng đến,… Những thay đổi này tuy nhỏ nhưng nếu biết tận dụng và bày trí đúng cách, căn nhà phố sẽ trở nên thông thoáng, rộng rãi một cách đáng kể.

3.3. Mở rộng không gian sống bằng cách xây thêm tầng, sàn gác lửng

Thiếu không gian sống là tình trạng chung của nhiều căn nhà phố cũ tại Hà Nội. Vì vậy, phương án cải tạo nâng tầng hoặc xây gác lửng được coi là lựa chọn tối ưu giúp mở rộng không gian sống một cách đáng kể.

Với phương án nâng tầng, căn nhà phố cẩn đảm bảo yêu cầu về khả năng chịu lực của nền móng và các cột. Nếu căn nhà không đủ khả năng chịu lực, chủ nhà cần tiến hành gia cố hệ thống cột, móng cho công trình.

Còn với phương án xây thêm gác lửng, yêu cầu về khả năng chịu lực của căn nhà không quá cao như phương án nâng tầng, nhưng phải đảm bảo nền móng căn nhà không được quá yếu.

Chủ nhà cần phải đảm bảo điện tích mặt sàn gác lửng chiếm ⅔ diện tích ngôi nhà và chiều cao cần tối thiểu là 2.5m, nếu quá thấp sẽ gây cảm giác bí bách. Ngoài ra, chủ nhà cũng nên thiết kế các khe thoáng và cửa sổ nhỏ để không gian gác lửng được thông thoáng hơn.

3.4. Tu sửa mặt tiền nhà phố

Sau nhiều năm sử dụng, dưới những tác động của thời tiết và môi trường bên ngoài, ngôi nhà đã trở nên cũ kỹ, xuống cấp. Không những vậy, có nhiều căn nhà có thiết kế mặt tiền chưa khoa học, làm giảm khả năng đón sáng của căn nhà.

Để khắc phục tình trạng trên, chủ nhà có thể cải tạo mặt tiền để mang đến diện mạo cho ngôi nhà phố cũ. Chủ nhà có thể sơn mới lại toàn bộ mặt tiền, ốp tường, cải tạo khu vực ban công,... để thay đổi màu áo mới cho căn nhà cũ.

Ngoài ra, chủ nhà cũng có thể mở rộng kích thước cửa sổ, lựa chọn những vật liệu có khả năng đón sáng cao nhưng vẫn chống nóng tốt, chẳng hạn như cửa kính 2 lớp, cửa kính kết hợp cửa chớp bằng gỗ,... Nhờ vậy, căn nhà phố cũ kỹ, tối tăm có thể tràn ngập ánh sáng mà không hề bị nóng bức vào giờ nắng to.

3.5. Cải tạo hệ thống chiếu sáng

Những căn nhà phố cũ tại Hà Nội sau nhiều năm xây dựng, hệ thống đèn điện thường bị xuống cấp, lỗi thời, khả năng chiếu sáng kém, tạo ra cảm giác căn phòng u tối, nhập nhòe. Ngoài ra, hệ thống cửa sổ quá bé hay việc bố trí hệ thống đèn chưa hợp lý cũng là nguyên nhân khiến cho căn nhà trở nên tối tăm, thiếu sáng.

Vì vậy, chủ nhà nên thay mới và lắp đặt các bóng đèn có công suất chiếu sáng lớn hơn, bố trí lại vị trí lắp đèn sao cho phù hợp. Thêm vào đó, chủ nhà cũng có thể sử dụng khe thoáng khí; thay đổi kích thước cửa để tăng khả năng đón sáng của căn phòng.

Tuy nhiên, nhiên nếu căn nhà có hướng Tây và hướng Đông, chủ nhà không nên mở rộng cửa sổ, bởi chúng sẽ dễ khiến căn phòng bị chói nắng, tăng nhiệt. Các hướng còn lại, chủ nhà có thể tăng kích thước lớn hơn, tuy không nhận được nhiều ánh sáng nhất nhưng lại đảm bảo ánh sáng đồng đều, dịu nhẹ.

Đặc biệt, việc bố trí giếng trời, sân trước - sau và khoảng đệm được lợp mái trong suốt giữa nhà sẽ giúp ánh sáng tự nhiên tiếp cận được các khu vực bên trong. Nhờ đó, căn nhà không chỉ trở nên tươi mới, tràn đầy sinh khí mà còn tăng hạng vẻ đẹp độc đáo, ấn tượng.

3.6. Sơn mới toàn bộ căn nhà

Bức tường cũ lâu ngày thường sẽ bị ố màu, ẩm mốc, gây mất thẩm mỹ. Tuy nhiên, để khắc phục tình trạng này cũng vô cùng đơn giản, chủ nhà chỉ cần đục tẩy lớp vữa cũ đã yếu, trát và sơn lại bả, sau đó, sơn lại tường hoặc dán giấy dán tường để căn nhà trở nên thẩm mỹ hơn.

Một lưu ý khi chọn màu sơn, đó là chủ nhà nên chọn loại sơn lót chất lượng cao, có khả năng chống kiềm, để tăng độ bền cho lớp sơn. Cũng như khi chọn màu sơn hoặc màu giấy dán tường, chủ nhà nên chọn những loại sơn sáng màu, hài hòa với màu sàn và hợp mệnh với chủ nhà.

Do phần lớn nhà phố tại Hà Nội có diện tích hạn chế, nên bên cạnh những phương án kể trên, các chủ nhà cũng rất quan tâm đến các giải pháp cải tạo nhà giúp mở rộng không gian sống, tận dụng tối đa diện tích. Do đó, các chủ nhà có thể tham khảo nhanh 7 giải pháp cải tạo nhà nhỏ vừa giúp tối ưu không gian vừa đảm bảo tính thẩm mỹ để áp dụng cho căn nhà của mình.

4. Gợi ý 5+ mẫu công trình nhà phố đã cải tạo tuyệt đẹp tại Hà Nội

Chủ nhà có thể tham khảo 5+ mẫu công trình nhà phố đã cải tạo tuyệt đẹp tại Hà Nội dưới đây để có thêm tư liệu, ý tưởng cải tạo cho tổ ấm của riêng mình.

Nếu được thiết kế, cải tạo đúng cách, những căn nhà phố cũ có thể thay đổi hoàn toàn diện mạo, trở thành không gian sống đáng mơ ước cho gia đình. Nhiều mẫu nhà phố cải tạo kể trên có diện tích chỉ 20m2 - 30m2 nhưng nhờ biết cách mở rộng tường ngăn, tận dụng ánh sáng tự nhiên, chọn màu sơn thích hợp,... mà các căn nhà đều như được mở rộng ra đáng kể. Nếu bạn đang sở hữu một căn nhà nhỏ, có diện tích chỉ 30m2 và đang tìm cách cải tạo tối ưu không gian, hãy tham khảo ngay 8 phương án cải tạo nhà phố 30m2 để thấy những màn thay đổi ngoạn mục của các căn nhà phố cũ.

5. Tìm kiếm đơn vị cải tạo nhà phố uy tín hàng đầu Hà Nội cùng Xây Tổ Ấm

Nếu việc tìm kiếm các đơn vị thi công cải tạo nhà phố tại Hà Nội khiến chủ nhà cảm thấy quá khó khăn và mệt mỏi, khi:

• Thiếu thời gian: Chủ nhà không có quá nhiều thời gian để tìm kiếm và so sánh các nhà thầu với nhau.
• Thiếu cơ sở để xác thực năng lực nhà thầu: Chủ nhà không biết làm sao để có thể xác minh được năng lực nhà thầu.
• Thiếu kinh nghiệm đàm phán: Chủ nhà ít kiến thức về xây dựng nên gặp nhiều khó khăn trong quá trình đàm phán về giá cả, thiết kế, thi công,..

Vậy chủ nhà hãy đến với Xây Tổ Ấm, bởi tại đây, chủ nhà sẽ được trải nghiệm một hành trình cải tạo nhà tận tâm - chuyên nghiệp - uy tín:

• Tiếp nhận: Xây Tổ Ấm nhận thông của chủ nhà, hẹn ngày trao đổi và khảo sát thực tế căn nhà cần cải tạo.

• Lựa chọn nhà thầu cùng Xây Tổ Ấm: Xây Tổ Ấm sẽ tìm ra 3 nhà thầu phù hợp và bảng báo giá sơ bộ. Sau đó, Xây Tổ Ấm sẽ so sánh chi tiết và giúp chủ nhà lựa chọn được 1 nhà thầu phù hợp nhất.

• Hỗ trợ sau khi lựa chọn nhà thầu: Xây Tổ Ấm sẽ đồng hành cùng chủ nhà thương lượng báo giá, ký kết hợp đồng cùng chủ nhà.

Như vậy, bài viết trên đã giới thiệu vô cùng chi tiết về quy trình, chi phí và phương án thi công cải tạo nhà phố Hà Nội. Nếu chủ nhà gặp bất kỳ khó khăn nào trong quá trình lựa chọn đơn vị thiết kế, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Tổ Ấm.

Đội ngũ chuyên viên Xây Tổ Ấm hân hạnh đồng hành cùng bạn kiến tạo ngôi nhà mơ ước với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất!

Xây Tổ Ấm - GIẢI PHÁP LỰA CHỌN NHÀ THẦU LÝ TƯỞNG

• Email: info@xaytoam.vn
• Hotline: 024 7309 6896
• Số điện thoại: (+84) 936 365 851
• Địa chỉ: P903B, tòa Sun Red River, 23 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội