1. Các bước cần chuẩn bị khi cải tạo nhà ống 2 tầng cũ

Để chuẩn bị tốt nhất cho việc cải tạo nhà cũ, chủ nhà có thể tham khảo các bước sau:

Bước 1: Khảo sát hiện trạng thực tế của căn nhà

Trước khi cải tạo nhà ống 2 tầng cũ, chủ nhà cần nắm rõ:

• Kiến trúc và kết cấu của căn nhà cũ: Nắm rõ các cấu trúc của ngôi nhà và đánh giá xem nếu thay đổi các cấu trúc có ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ và an toàn hay không.
• Mức độ xuống cấp: Tìm các vị trí đã xuống cấp, đánh giá tình trạng/mức độ hư hại của các vị trí đó
• Khả năng chịu lực: Bao gồm móng, trụ, cột, sàn, tường bao, vách ngăn,... của căn nhà để đánh giá khả năng chịu tải trọng và đánh giá xem liệu phá dỡ, di chuyển chúng có bị ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của căn nhà không.
• Kiểm tra hệ thống điện, nước: Kiểm tra đường ống nước có bị rò rỉ hay không, hệ thống điện có còn an toàn và phù hợp với nhu cầu sử dụng điện hiện tại của chủ nhà hay không, từ đó, đánh giá khả năng mở rộng, đấu nối thêm hoặc loại bỏ thay mới.

Bước 2: Dự trù kinh phí trước khi cải tạo nhà ống 2 tầng cũ

Chủ nhà cần xác định rõ căn nhà cũ cần cải tạo những gì, chẳng hạn như tạo ra không gian mở, tối ưu không gian phòng, nâng cấp hệ thống điện, nước,...

Từ đó, chủ nhà sẽ xác định được chi tiết những hạng mục cần cải tạo như xây tường, sơn ốp tường, xây cầu thang, lắp đặt ban công mới,... Nhờ vậy, chủ nhà có thể lập được bản dự trù kinh phí cải tạo một chính xác nhất.

Bước 3: Đưa ra các phương án cải tạo hợp lý

Sau khi xác định được hạng mục cần sửa chữa và dự toán chi phí, chủ nhà sẽ tiếp tục lựa chọn các phương án cải tạo nhà ống 2 tầng. Hiện nay, có 2 phương án cải tạo nhà ống 2 tầng cũ đang được ưa chuộng, đó là:

• Cải tạo nhà ống 2 tầng giữ nguyên kết cấu ngôi nhà
• Cải tạo nhà ống 2 tầng thành 3 tầng hoặc xây gác lửng

Bước 4: Ưu tiên sửa chữa hệ thống điện, nước và thông gió

Chủ nhà nên ưu tiên sửa chữa hệ thống điện, nước và thông gió,... bởi những thiết bị này thường được lắp đặt âm tường. Nếu không cải tạo trước, chủ nhà có thể phải đục tường, đi dây điện gây mất thẩm mỹ và tốn thời gian.

Sau khi sửa chữa xong hệ thống điện nước và thông gió, chủ nhà tiếp tục xử lý các vị trí bề mặt xuống cấp như: chân tường bị bong tróc, võng sàn, nứt sàn (do xây trực tiếp lên sàn nhà tại vị trí không có dầm nhà), nứt cổ tường tại ban công sân thượng (do không xử lý chống thấm ngược).

Bước 5: Tiến hành cải tạo các phần nội, ngoại thất: như sơn nhà, sắp xếp bàn ghế, trang trí mặt tiền,...

Theo kinh nghiệm cải tạo nhà ống 2 tầng cũ từ các chuyên gia, những căn nhà ống 2 tầng phố cổ thường là các dự án khó nhất do hiện trạng xuống cấp cũng như kết cấu chịu lực kém, đòi hỏi bước chuẩn bị kỹ lưỡng, chỉn chu. Do đó, nếu bạn đang có nhu cầu cải tạo các căn nhà này, hãy lưu ý 5 điều cần chuẩn bị khi cải tạo nhà phố cổ sau để có kế hoạch cải tạo phù hợp. 

2. Gợi ý các phương án cải tạo nhà ống 2 tầng cũ tiết kiệm

Tùy vào từng nhu cầu và hiện trạng thực tế của căn nhà, chủ nhà có thể tham khảo và lựa chọn 1 hoặc kết hợp nhiều phương án cải tạo nhà ống 2 tầng cũ dưới đây.

2.1. Cải tạo nhà ống 2 tầng giữ nguyên kết cấu ngôi nhà

Nếu kết cấu căn nhà ống 2 tầng vẫn còn sử dụng tốt, chủ nhà có thể chỉ cần cải tạo lại “ngoại hình” của căn nhà và thiết kế nội - ngoại thất để tiết kiệm chi phí cải tạo.

1 - Cải tạo mặt tiền căn nhà

Mặt tiền căn nhà là nơi thường xuyên phải đối mặt với những tác động khắc nghiệt của thời tiết, nên chúng thường bị xuống cấp rất nhanh, dễ bị nứt tường, ẩm mốc,... đặc biệt là những ngôi nhà lâu đời. Vì vậy, việc cải tạo mặt tiền là một biện pháp hữu hiệu giúp tân trang, làm mới vẻ đẹp của căn nhà.

Có rất nhiều cách để cải tạo mặt tiền như sơn màu, cải thiện khả năng chống thấm, trang trí ban công bằng cây xanh, sử dụng cửa kính để cải thiện khả năng đón ánh sáng,... Tuy nhiên, khi cải tạo mặt tiền, chủ nhà cũng nên thiết kế sao cho phần mặt tiền được hài hòa với phong cách nội thất.

2 - Phân bổ diện tích nhà hợp lý

Thông thường, phòng khách của những căn nhà ống 2 tầng cũ có diện tích khá lớn. Tuy nhiên, với sự gia tăng thành viên và nhu cầu sử dụng phòng lớn, việc để không gian phòng khách rộng là không cần thiết.

Vì vậy, chủ nhà có thể xây thêm bức ngăn bằng tấm Cemboard, thạch cao, khung kính,... để tạo thêm 1 phòng phòng ngủ nhỏ, vừa giải quyết nhu cầu sử dụng lớn, vừa phân bổ lại diện tích căn nhà một cách hài hòa, hợp lý mà không hề gây bí bách.

3 - Ốp lát toàn bộ hệ thống tường cũ

Do sự tác động của thời gian và thời tiết nắng mưa khắc nghiệt, các vị trí trần và tường nhà thường bị bong tróc, ẩm mốc, gây mất thẩm mỹ và không hợp vệ sinh. Để khắc phục nhược điểm này, chủ nhà có thể cải tạo lại hệ thống tường trần bằng cách dóc các vết nứt và ẩm mốc ra, sau đó trát lại bằng xi măng và sơn hoặc ốp gạch lên.

Ngoài ra, nếu vị trí ẩm mốc không quá lớn và để tiết kiệm chi phí, chủ nhà cũng có thể sử dụng giấy dán tường để che đi khoảng tường ấy, thay đổi diện mạo mới cho căn nhà.

4 - Nâng cấp & Thiết kế lại nội thất của căn nhà

Bố trí, sắp xếp lại vị trí các món đồ nội thất một cách khoa học và gọn gàng là phương pháp vô cùng hiệu quả giúp mở rộng không gian, tạo ra sự thông thoáng cho căn nhà. Thêm vào đó, chủ nhà cũng nên bỏ một số món đồ nội thất đã cũ, không còn sử dụng và thay thế bằng những đồ dùng đa năng, nhằm gia tăng diện tích trống, tạo ra một không gian sáng sủa cho tổ ấm của mình.

5 - Cải thiện hướng đón sáng của căn nhà ống

Điểm hạn chế lớn nhất của những căn nhà ống 2 tầng cũ chính là khả năng đón sáng kém vì cấu trúc căn nhà ống thường sâu và hẹp. Vì vậy, chủ nhà có thể thiết kế một khu vực giếng trời, xây vườn trong ở phía sau căn nhà hay tại vị trí cầu thang để đón ánh sáng vào nhà… Thiết kế như vậy vừa giúp không gian trở nên sáng sủa hơn, vừa tạo ra điểm nhấn độc đáo cho căn nhà.

2.2. Cải tạo nhà ống 2 tầng cũ thành 3 tầng hoặc xây thêm gác lửng

Để tăng thêm diện tích sinh hoạt thì xây thêm tầng hoặc xây gác lửng sẽ là phương án tối ưu. Tuy nhiên, với phương án này, chủ nhà cần đảm bảo nền móng và kết cấu ngôi nhà vẫn còn chắc chắn, đặc biệt là khi lựa chọn xây thêm tầng mới. Nếu nền nhà quá yếu mà chủ nhà vấn bất chấp thi công, chủ nhà có thể đối mặt với các rủi ro mất an toàn.

• Cải tạo nhà ống 2 tầng cũ bằng cách xây thêm gác lửng: Phù hợp cho ngôi nhà có diện tích nhỏ, ít thành viên và ngân sách hạn chế. Thông thường, gác lửng sẽ được cải tạo làm phòng ngủ, nơi chứa đồ hoặc nơi thờ tự. Diện tích mặt sàn gác lửng chiếm ⅔ diện tích ngôi nhà. Chiều cao của gác lửng phải đảm bảo tối thiểu 2,5m, nếu quá thấp sẽ gây cảm giác bí bách cho người dùng.
• Xây tầng mới: Tầng dưới có thể được giữ nguyên hoặc sơn lại để đồng bộ màu sắc với tầng mới phía trên. Chiều cao của tầng mới được tính toán sao cho cân đối, hài hoà với tổng thể ngôi nhà. Khi nâng tầng, chủ nhà nên lựa chọn kiểu mái nhà dốc thoải để ngôi nhà thoáng khí tốt hơn và giảm tải áp lực cho nền móng.

3. Cách tính chi phí cải tạo nhà ống 2 tầng cũ

Mỗi hạng mục cải tạo sẽ có sự phức tạp và chi phí nguyên vật liệu khác nhau, từ đó cũng góp phần tạo ra sự khác biệt trong chi phí cải tạo nhà ống 2 tầng cũ.

Nhưng nhìn chung, chi phí cải tạo nhà ống 2 tầng sẽ dao động từ 50,000,000 - 1,000,000,000 VNĐ và tùy thuộc vào các yếu tố khách quan như:

• Mức độ cải tạo phức tạp: Những căn nhà ống có diện tích nhỏ, hệ thống điện nước lỗi thời, khả năng chịu lực hạn chế,... đòi hỏi phương án cải tạo phức tạp hơn nhằm đảm bảo an toàn, tính công năng và thẩm mỹ của căn nhà, khiến chi phí tăng cao.
• Hạng mục cần cải tạo nhà ống 2 tầng cũ: Số lượng hạng mục cần cải tạo sẽ ảnh hưởng đến chi phí. Chẳng hạn, cải tạo toàn bộ diện tích nhà, thay đổi hệ thống điện, nước, sửa chữa kết cấu, hoặc cải tạo nội thất… đòi hỏi đầu tư tài chính khác nhau.
• Diện tích cải tạo: Những căn nhà ống có diện tích lớn sẽ tiêu tốn nhiều nguyên liệu và thời gian hơn, vì thế chi phí cải tạo cũng cao hơn.
• Đơn vị thi công: Mỗi đơn vị thi công sẽ có những mức giá khác nhau, từ đó sẽ ảnh hưởng đến chi phí cải tạo.
• Vị trí cải tạo nhà ống 2 tầng cũ: Với những căn nhà nằm ở vị trí ngõ hẻm sẽ rất khó khăn trong việc vận chuyển nguyên vật liệu. Từ đó, mất nhiều chi phí vận chuyển, nhân công cũng tăng cao hơn.

Ngoài ra, tại các thành phố lớn như Hà Nội, mức giá cải tạo của những căn nhà ống 2 tầng cũ không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố khách quan kể trên mà còn phụ thuộc vào các hạng mục cải tạo, cũng như giá cả thị trường tại Hà Nội. Do đó, chủ nhà có thể tham khảo bảng giá cải tạo nhà cũ Hà Nội để có cái nhìn cụ thể về các hạng mục và mức báo giá tương ứng.

4. Thời gian cải tạo nhà ống 2 tầng cũ

Trung bình, thời gian để cải tạo một ngôi nhà là 2,5 - 3 tháng và tùy vào từng hạng mục mà thời gian cải tạo nhà ống 2 tầng cũ sẽ khác nhau, cụ thể:

• Thời gian cải tạo -  tân trang nội thất: ~ 15 ngày đến 1 tháng
• Thời gian cải tạo kết cấu - nâng tầng ngôi nhà: ~ 2 tháng

*Lưu ý: Thời gian cải tạo trên chỉ mang tính tham khảo, tùy thuộc vào từng thời điểm và mức độ cải tạo sẽ có thời gian cải tạo khác nhau.

5. Độ bền của nhà sau khi cải tạo

Việc cải tạo nhà ống 2 tầng cũ như cải tạo lớp sơn, tăng khả năng chống thấm; cải tạo kết cấu căn nhà sẽ giúp cho căn nhà có độ bền cao hơn, góp phần gia cố và tăng cường khả năng chịu lực của ngôi nhà. Hơn nữa, độ bền sau cải tạo của nhà ống 2 tầng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Điều kiện thời tiết, khí hậu từng vùng; kỹ thuật cải tạo của đội ngũ thi công; nguyên vật liệu cải tạo; cách sử dụng, bảo quản của chủ nhà,...

Vì vậy, để đảm bảo sự bền bỉ của căn nhà sau khi cải tạo, chủ nhà nên lựa chọn đội ngũ thi công uy tín, vật liệu xây dựng chất lượng và sử dụng, bảo dưỡng các hạng mục trong căn nhà cẩn thận.

Do độ bền của nhà ống sau khi cải tạo có thể lên tới 20 năm, nhiều chủ nhà đã quyết định cải tạo nhà thay vì xây mới, đặc biệt là những căn nhà phố Hà Nội đã có tuổi đời và việc xây dựng gặp nhiều khó khăn từ phía xin cấp giấy phép. Nếu đang cân nhắc đến việc cải tạo căn nhà của mình, bạn có thể tham khảo một số phương án cũng như báo giá thi công cải tạo nhà phố Hà Nội hiệu quả, giúp tối ưu chi phí.

6. 6 Mẫu hình ảnh nhà ống 2 tầng sau cải tạo

Dưới đây là 6 mẫu hình ảnh nhà ống 2 tầng cũ đã được cải tạo cực kỳ ấn tượng

Những căn nhà ống 2 tầng cũ được cải tạo đúng cách sẽ thay đổi hoàn toàn diện mạo, trở thành không gian hiện đại, ấm cúng cho gia đình. Tuy nhiên, trước khi thực hiện kế hoạch cải tạo, bạn nên hiểu rõ căn nhà của mình có thể cải tạo hay không cũng như quy trình, báo giá, phương án cải tạo nhà cũ hợp lý. Các chủ nhà có thể tham khảo bài viết tổng hợp sau về cải tạo nhà cũ để lên kế hoạch chính xác nhất.

7. Các vấn đề thường xảy ra khi cải tạo nhà ống và cách giải quyết

Trong quá trình cải tạo nhà ống 2 tầng cũ cũng có một số vấn đề có thể xảy ra như:

1 - Kết cấu yếu

Những ngôi nhà ống 2 tầng cũ thường có cấu trúc yếu do thời gian xây dựng đã lâu. Để xử lý vấn đề này, chủ nhà nên tìm kiếm sự tư vấn từ kiến trúc sư có chuyên môn để đánh giá tình trạng cấu trúc và đề xuất các biện pháp tăng cường như gia cố, thay thế các thành phần yếu, hoặc thậm chí xây dựng lại phần cấu trúc nếu cần thiết.

2 - Phát hiện vấn đề phát sinh

Trong quá trình cải tạo, có thể phát hiện ra những vấn đề bất ngờ như hỏng hóc cấu trúc, ống nước rò rỉ, hoặc hệ thống điện không hoạt động. Để đối phó với vấn đề này, chủ nhà nên dành một phần ngân sách dự trữ để sửa chữa và xử lý các vấn đề không mong đợi.

3 - Lối ra vào bị hạn chế, không thuận tiện

Các căn nhà ống 2 tầng cũ thường có lối ra vào hạn chế, vì vậy, chủ nhà có thể xem xét việc mở rộng cửa ra vào, thay đổi bố trí của các phòng và hành lang để tạo ra lối đi tiện nghi hơn.

5 - Cải thiện hệ thống thông gió và thoát khí

Những ngôi nhà cũ thường thiếu hệ thống thông gió và thoát khí, gây ra nhiều mùi khó chịu và ẩm ướt. Vì thế, khi cải tạo nhà, chủ nhà cần cải thiện hệ thống thông gió, lắp đặt quạt hút, cửa sổ thông gió để đảm bảo khả năng thoát khí hiệu quả.

6 - Vấn đề pháp lý khi cải tạo nhà ống 2 tầng cũ

Trong quá trình cải tạo, nếu có sự thay đổi kết cấu chịu lực hay cấu trúc mặt ngoài tiếp giáp với đường trong đô thị, chủ nhà cần phải xin giấy phép xây dựng tại Ủy Ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có nhà ở cần cải tạo.

Ngoài ra, chủ nhà cần tiến hành cải tạo trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp phép., Nnếu quá hạn hay muốn thay đổi thiết kế cải tạo, chủ nhà sẽ phải làm thủ tục xin gia hạn hoặc điều chỉnh giấy phép cải tạo nhà ở riêng lẻ.

9 - Vượt quá ngân sách và thời gian dự kiến

Cải tạo nhà ống 2 tầng cũ có thể gặp phải sự vượt quá ngân sách và thời gian dự kiến ban đầu. Để tránh điều này, chủ nhà hãy lập kế hoạch cẩn thận, ước tính kinh phí một cách hợp lý và thường xuyên theo dõi tiến độ công trình để đảm bảo công trình được tiến hành kịp tiến độ.

10 - Hạn chế cải tạo nhà vào cuối năm và mùa mưa

Bởi lẽ, thời điểm này thường rất khan hiếm thợ thi công, nguyên vật liệu. Hơn nữa, thời điểm cuối năm cũng là mùa mưa, ảnh hưởng rất nhiều đến quá trình sửa chữa, cải tạo nhà.

Vì vậy, nếu lựa chọn cải tạo nhà ống 2 tầng cũ vào dịp này, chủ nhà có thể phải chi trả một khoản tiền khá cao so với các dịp khác trong năm, cũng như thời gian cải tạo cũng lâu hơn.

11 - Lưu ý khi lựa chọn nhà thầu cải tạo nhà ống 2 tầng cũ

Mặc dù, có rất nhiều đơn vị nhà thầu cung cấp giải pháp cải tạo nhà cũ nhưng khi lựa chọn đơn vị nhà thầu, chủ nhà nên cân nhắc những vấn đề sau:

• Uy tín của đơn vị nhà thầu để tránh phát sinh sự cố trong quá trình cải tạo
• Chế độ bảo hành nhà sau khi cải tạo của đơn vị thầu thi công
• Phong cách thiết kế của nhà thầu có phù hợp với phong cách mà chủ nhà đang hướng đến không,..

Và nếu như chủ nhà vẫn còn hoang mang, không biết lựa chọn nhà thầu nào sao cho hợp lý, hãy đến với Xây Tổ Ấm. Tại đây, bạn sẽ được trải nghiệm một hành trình cải tạo nhà tận tâm - chuyên nghiệp - uy tín, với các bước như:

• Nhận thông tin, gặp gỡ và khảo sát công trình thực tế
• Được giới thiệu 3 nhà thầu phù hợp kèm theo báo cáo sơ bộ
• Tư vấn, so sánh và lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất
• Thương lượng báo giá và ký kết hợp đồng
• Theo dõi tiến độ thi công cùng chủ nhà cho đến khi hoàn thiện công trình

Với quy trình chuẩn Nhật, tư vấn tận tâm, Xây Tổ Ấm chắc chắn sẽ là nơi gặp gỡ hoàn hảo giữa chủ nhà và các đơn vị thi công. Đến với Xây Tổ Ấm, bạn sẽ không chỉ có trải nghiệm tuyệt vời trong giai đoạn tư vấn, thiết kế mà còn cả sự chuyên nghiệp, tận tình trong và sau khi cải tạo nhà.

Như vậy, bài viết trên đã giới thiệu tới bạn các phương án thi công, chi phí, thời gian và một số vấn đề liên quan khi cải tạo nhà ống 2 tầng cũ. Nếu bạn gặp khó khăn trong quá trình lựa chọn đơn vị thiết kế, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Tổ Ấm. Đội ngũ chuyên viên Xây Tổ Ấm hân hạnh đồng hành cùng bạn kiến tạo ngôi nhà mơ ước với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất!

Xây Tổ Ấm - GIẢI PHÁP LỰA CHỌN NHÀ THẦU LÝ TƯỞNG

• Email: info@xaytoam.vn
• Hotline: 024 7309 6896
• Số điện thoại: (+84) 936 365 851
• Địa chỉ: P903B, tòa Sun Red River, 23 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội