Kiến thức chung
Đang cập nhật
23/10/2023
182 lượt xem
Quy trình xây dựng nhà dân dụng [Chi tiết A - Z]

Hiểu rõ về quy trình xây dựng nhà dân dụng sẽ giúp chủ nhà tối ưu được chi phí  thời gian và công sức. Vì vậy, bài viết này sẽ cung cấp cho chủ nhà chi tiết về quy trình xây dựng nhà dân dụng.

1. Giai đoạn chuẩn bị

Trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, chủ nhà cần thực hiện 8 đầu việc sau:

1.1. Bước 1: Lựa chọn mảnh đất nền phù hợp

Nếu chủ nhà chưa có đất, chủ nhà sẽ cần phải tìm kiếm và lựa chọn một mảnh đất phù hợp để xây nhà. Dưới đây là một số tiêu chí quan trọng mà chủ nhà nên xem xét khi chọn mua bất kỳ mảnh đất nào:

  • Pháp lý rõ ràng: Mảnh đất phải có sổ đỏ hoặc các giấy tờ pháp lý khác có giá trị tương đương. Điều này giúp chủ nhà tránh được những rủi ro và tranh chấp về sau.
  • Môi trường sống tốt: Mảnh đất nên nằm trong khu vực có dân trí cao, an ninh đảm bảo, hạ tầng đầy đủ, gần các tiện ích như siêu thị, bệnh viện, chợ, bến xe,… Chủ nhà cũng nên chọn một mảnh đất gần nơi học tập hoặc làm việc của các thành viên trong gia đình để tiết kiệm thời gian và chi phí di chuyển.
  • Hướng đất hợp lý: Một mảnh đất hướng Nam hoặc Đông Nam thường được xem là lựa chọn tốt nhất vì nó có thể tận dụng ánh nắng mặt trời và thông gió tốt.
  • Diện tích đất phù hợp: Chủ nhà nên chọn một mảnh đất có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng và số lượng thành viên trong gia đình.
Chủ nhà nên lựa chọn mảnh đất có đầy đủ pháp lý, diện tích phù hợp và có điều kiện môi trường sống tốt
Chủ nhà nên lựa chọn mảnh đất có đầy đủ pháp lý, diện tích phù hợp và có điều kiện môi trường sống tốt

1.2. Bước 2: Lên kế hoạch xây dựng ban đầu

Sau khi có được một mảnh đất phù hợp để xây nhà, chủ nhà sẽ tiến hành lập kế hoạch xây dựng sơ bộ, bao gồm:

1 - Ý tưởng xây nhà

Chủ nhà sẽ cùng gia đình của mình bàn bạc và đưa ra quyết định về một số yếu tố cho căn nhà như số tầng, số phòng, diện tích, thời gian sử dụng, phong cách thiết kế,... Ngoài ra, chủ nhà cũng cần xác định các mục tiêu chính cần đạt được khi xây nhà, chẳng hạn như:

  • Hiện tại, chủ nhà xây nhà ít tầng nhưng có mong muốn nâng tầng để mở rộng không gian sống về sau. Vì vậy, chủ nhà đặt mục tiêu căn nhà phải có kết cấu chịu lực tốt, có sẵn cột thép chờ, để tương lai cải tạo nâng tầng.
  • Chủ nhà có kế hoạch chuẩn bị sinh thêm em bé, nên cần thêm không gian cho trẻ. Vì vậy, chủ nhà mong muốn xây dựng một căn phòng nhỏ cho trẻ.
  • Chủ nhà có mong muốn lắp đặt thang máy nhưng ngân sách hiện tại còn hạn chế. Vì vậy, chủ nhà muốn xây dựng sẵn một ô chờ để tương lai lắp thêm thang máy,...

Bên cạnh đó, chủ nhà cũng nên tham khảo các mẫu nhà đẹp, các xu hướng thiết kế nhà để có thể phác thảo được ý tưởng xây nhà ưng ý nhất.

Chủ nhà sẽ cùng gia đình của mình phác thảo lên ý tưởng xây nhà ưng ý
Chủ nhà sẽ cùng gia đình của mình phác thảo lên ý tưởng xây nhà ưng ý

2 - Dự trù kinh phí

Từ ý tưởng sơ bộ ở trên, chủ nhà sẽ tiến hành dự trù kinh phí xây dựng. Đây là bước vô cùng quan trọng, giúp chủ nhà tránh tình trạng vượt quá ngân sách hoặc thiếu chi phí cho các hạng mục phía sau.

Chủ nhà sẽ liệt kê tất cả các các chi phí từ thuê thiết kế, vật liệu xây dựng, đồ đạc nội thất, nhân công, giám sát công trình,... Bên cạnh đó, chủ nhà cũng nên lập một khoản ngân sách dự phòng (thông thường khoảng 10% tổng chi phí xây dựng). Điều này sẽ giúp chủ nhà dễ dàng đối phó với các rủi ro không mong đợi hay việc thay đổi thiết kế, nâng cấp vật tư,...

Trong quá trình dự trù ngân sách, chủ nhà cũng nên xác định rõ nguồn tiền cho kế hoạch cho xây nhà bao gồm nguồn tiền tự có, vay người thân và vay ngân hàng. Nếu chọn vay ngân hàng, chủ nhà cần cân nhắc lựa chọn ngân hàng có mức lãi suất và các chính sách trả nợ phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Chủ nhà sẽ tiến hành dự trù kinh phí xây dựng, bằng cách liệt kê tất cả các chi phí từ thuê thiết kế, vật liệu xây dựng, đồ đạc nội thất, nhân công,...
Chủ nhà sẽ tiến hành dự trù kinh phí xây dựng, bằng cách liệt kê tất cả các chi phí từ thuê thiết kế, vật liệu xây dựng, đồ đạc nội thất, nhân công,...

3 - Lựa chọn thời điểm xây nhà thuận lợi

Để xây nhà một cách thuận lợi, chủ nhà nên chọn thời điểm xây nhà có thời tiết ổn định. Thông thường, tại các địa phương miền Bắc, nhiều chủ nhà sẽ khởi công xây nhà vào tháng 3 (tháng 2 âm lịch), theo đó:

  • Vào tháng 4 đến tháng 5, căn nhà sẽ được thi công xong phần thô.
  • Vào khoảng tháng 6 đến tháng 9 (mùa mưa), căn nhà sẽ được thi công hoàn thiện.
  • Vào tháng 10 đến tháng 12 (mùa khô), căn nhà sẽ được sơn tường, hoàn thiện nội thất.

Với lộ trình như vậy, chủ nhà có thể dọn vào nhà mới và cuối năm. Bên cạnh đó, nhiều chủ nhà cũng thường kiêng kỵ, không khởi công xây dựng hoặc dọn về nhà mới vào tháng 4 hoặc tháng 7 âm lịch; cũng như hạn chế xây nhà lâu (hơn 2 năm).

Ngoài ra, chủ nhà cũng không nên xây nhà vào điểm cuối năm/ cận tết Nguyên Đán. Bởi tại thời điểm này, đội ngũ nhân công xây dựng thường rất khan hiếm, khiến chi phí xây nhà có thể bị “độn” lên khá cao.

Chủ nhà nên chọn thời điểm xây nhà có thời tiết ổn định, không bị ảnh hưởng bởi mưa bão
Chủ nhà nên chọn thời điểm xây nhà có thời tiết ổn định, không bị ảnh hưởng bởi mưa bão

4 - Cân nhắc yếu tố phong thủy

Để có thể thu hút nhiều tài lộc và may mắn, khi xây nhà, chủ nhà cần quan tâm về một số vấn đề phong thủy như:

  • Hướng cửa chính hợp phong thủy: Theo phong thủy, cửa chính là nơi dòng khí lưu thông, thu hút tài lộc và vận khí tốt. Do đó, chủ nhà nên chọn hướng cửa chính là hướng hợp mệnh để có thể gặp nhiều vận may và có nhiều tài lộc, sức khỏe.
  • Vị trí đặt bàn thờ hợp phong thủy: Bàn thờ là nơi tôn nghiêm vì vậy, chủ nhà nên chọn vị trí đặt bàn thờ ở hướng “tọa cát hướng cát” - vị trí tốt, nhìn ra hướng tốt so với tuổi của gia chủ. Hoặc, chủ nhà cũng có thể đặt bàn thờ ở vị trí gần cửa sổ hoặc giữa nhà. Việc xác định hướng bàn thờ sẽ giúp chủ nhà và kiến trúc sư (KTS) bố trí các hướng phòng phù hợp ngay từ ban đầu.
  • Vị trí đặt nhà vệ sinh: Chủ nhà không nên đặt nhà vệ sinh ở hướng đối diện hay cạnh cửa ra vào, bởi đây là hướng đại kỵ, có thể gây ra nhiều điều không may mắn cho gia đình. Bên cạnh đó, chủ nhà cũng không nên đặt nhà vệ sinh chung với không gian bếp bởi đây là 2 khu vực xung khắc trong ngũ hành, Cuối cùng, chủ nhà tuyệt đối không nên đặt tại vị trí trên phòng ngủ/ phòng khách hoặc phòng thờ, để tránh tạo ra năng lượng xấu và nguy cơ rò rỉ nước gây ẩm mốc.
Bàn thờ là nơi tôn nghiêm, vì vậy, chủ nhà nên chọn vị trí đặt bàn thờ ở hướng “tọa cát hướng cát” - vị trí tốt, nhìn ra hướng tốt so với tuổi của gia chủ
Bàn thờ là nơi tôn nghiêm, vì vậy, chủ nhà nên chọn vị trí đặt bàn thờ ở hướng “tọa cát hướng cát” - vị trí tốt, nhìn ra hướng tốt so với tuổi của gia chủ

5 - Chuẩn bị chỗ ở tạm trong quá trình xây dựng nhà

Chủ nhà cũng cần lên kế hoạch chuẩn bị chỗ ở tạm thời trong thời gian thi công như thuê trọ, ở nhà người thân,... Ngoài ra, nếu có nhiều đồ đạc cần lưu trữ, chủ nhà hãy thuê những căn hộ, nhà trọ có diện tích chứa đồ lớn hoặc sử dụng dịch vụ thuê kho lưu trữ,...

Chủ nhà có thể thuê trọ, ở nhà người thân để ở tạm thời trong quá trình xây dựng nhà dân dụng
Chủ nhà có thể thuê trọ, ở nhà người thân để ở tạm thời trong quá trình xây dựng nhà dân dụng

1.3. Bước 3: Tìm kiếm đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công

Bên cạnh việc thuê đội ngũ thi công xây dựng nhà thông thường, chủ nhà cũng nên thuê thiết kế xây dựng. Bởi thuê thiết kế sẽ đem lại nhiều lợi ích cho chủ nhà như đảm bảo sự an toàn, tính thẩm mỹ,.. Đồng thời, chủ nhà có thể hạn chế các vấn đề thiết kế lỗi, thiếu sự đồng bộ giữa kiến trúc, kết cấu và điện nước, từ đó, gây ra tình trạng thợ thi công lỗi,…

Ngoài ra, theo điều 5, thông tư quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, nhà có diện tích >250m2 và trên 3 tầng thì việc thuê thiết kế là bắt buộc. Nếu không phải là chuyên gia xây dựng mà chủ nhà tự ý thiết kế, chủ nhà sẽ vi phạm pháp luật.

Chủ nhà cũng nên thuê thiết kế xây dựng để đảm bảo tính an toàn, thẩm mỹ và tối ưu công năng sử dụng của căn nhà
Chủ nhà cũng nên thuê thiết kế xây dựng để đảm bảo tính an toàn, thẩm mỹ và tối ưu công năng sử dụng của căn nhà

Bên cạnh đó, chủ nhà cũng nên lựa chọn hình thức xây nhà trọn gói. Đây là một hình thức mà chủ nhà sẽ thuê nhà thầu thực hiện toàn bộ quá trình xây dựng từ việc thiết kế, mua vật liệu, thi công và hoàn thiện công trình. Với dịch vụ này, chủ nhà sẽ tiết kiệm thời gian tìm kiếm và quản lý đội ngũ thi công cho từng hạng mục.

Chủ nhà nên chọn dịch vụ xây nhà trọn gói để tiết kiệm thời gian và công sức cũng như tiết kiệm chi phí từ việc mua vật liệu với giá “hời”
Chủ nhà nên chọn dịch vụ xây nhà trọn gói để tiết kiệm thời gian và công sức cũng như tiết kiệm chi phí từ việc mua vật liệu với giá “hời”

Dù thuê đơn vị thiết kế, thi công thô hay đơn vị xây nhà trọn gói, chủ nhà cũng đánh giá nhà thầu dựa trên các tiêu chí sau:

  • Đánh giá hồ sơ năng lực của đơn vị thiết kế: Chủ nhà nên yêu cầu đơn vị cung cấp giấy chứng nhận năng lực hoạt động hoặc giấy chứng nhận đủ điều kiện hoạt động và kiểm tra xem giấy tờ có hợp lệ, còn thời hạn hay không.
  • Những sản phẩm của đơn vị đã thực hiện trước đó: Chủ nhà nên xem qua các mẫu thiết kế mà đơn vị đã từng làm. Nếu có thể, chủ nhà cũng nên xem trực tiếp các công trình đã hoàn thành để đánh giá chất lượng nhà thầu.
  • Kinh nghiệm thiết kế/thi công: Chủ nhà cần kiểm tra xem bằng cấp, chứng chỉ hành nghề của các kiến trúc sư và yêu cầu họ cung cấp hồ sơ kinh nghiệm để xác minh năng lực.
  • Đánh giá của các khách hàng đã từng sử dụng qua dịch vụ: Chủ nhà nên tham khảo các phản hồi của khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ của đơn vị, xem họ có hài lòng hay có gặp phải vấn đề gì không,... Chủ nhà cũng nên lựa chọn các nguồn thông tin khách quan và tin cậy, tránh bị ảnh hưởng bởi quảng cáo.
  • Quy trình làm việc: Chủ nhà cần biết rõ quy trình làm việc của đơn vị, bao gồm các bước từ khảo sát, thiết kế, báo giá, thi công, bàn giao,... Chủ nhà cũng cần biết rõ ràng thời điểm bắt đầu và kết thúc dự án, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên trong quá trình hợp tác.
  • Các chính sách giá cả: Chủ nhà nên so sánh các báo giá của các nhà thầu khác nhau để tìm ra đơn vị có mức giá phù hợp với ngân sách và nhu cầu. Ngoài ra, chủ nhà cũng nên xem xét các khoản phụ phí, chiết khấu, ưu đãi,... để có thể đánh giá chính xác nhất về báo giá của nhà thầu.
  • Chính sách, dịch vụ trước - sau: Chủ nhà cần xem xét các chính sách bảo hành, thời gian bảo hành, cách thức bảo trì, sửa chữa,...
Chủ nhà cũng đánh giá nhà thầu dựa trên các tiêu chí như năng lực, quy trình, chính sách giá, dịch vụ bảo hành, bảo trì
Chủ nhà cũng đánh giá nhà thầu dựa trên các tiêu chí như năng lực, quy trình, chính sách giá, dịch vụ bảo hành, bảo trì

1.4. Bước 4: Ký hợp đồng thi công với nhà thầu

Sau tìm kiếm được nhà thầu phù hợp, chủ nhà sẽ tiến hành ký hợp đồng thi công với nhà thầu. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng, chủ nhà cần lưu ý và đọc kỹ các khoản quan trọng dưới đây để đảm bảo rằng căn nhà được thực hiện một cách suôn sẻ và đúng quy định:

  • Tiến độ: Hợp đồng nên xác định rõ tiến độ thi công cụ thể, bao gồm các mốc thời gian quan trọng. Điều này giúp đảm bảo rằng dự án sẽ được hoàn thành đúng hạn và chủ nhà có thể theo dõi tiến trình công việc.
  • Chất lượng vật tư: Hợp đồng cần quy định chính xác về chủng loại và chất lượng của các vật tư được sử dụng trong dự án. Từ đó, chủ nhà có thể đảm bảo được chất lượng căn nhà.
  • Giá trị hợp đồng: Hợp đồng cần xác định giá trị tổng của dự án và các khoản thanh toán cụ thể. Nhờ đó, chủ nhà có thể quản lý tài chính dự án và tránh các sự thay đổi không mong muốn về chi phí.
  • Tiến độ thanh toán: Xác định cách thức và thời điểm thanh toán cho nhà thầu. Bao gồm các khoản tiền cọc, các khoản thanh toán theo tiến độ hoàn thành, và khoản thanh toán cuối cùng khi dự án hoàn thành.
  • Khoản phí phát sinh và cách giải quyết: Hợp đồng cần nêu rõ các khoản phí phát sinh có thể xảy ra trong quá trình xây dựng và cách giải quyết chúng, giúp tránh các tranh chấp không cần thiết trong tương lai.
  • Chế độ giám sát: Hợp đồng cần mô tả cách thức giám sát và kiểm tra công việc của nhà thầu để đảm bảo rằng nó tuân thủ tiến độ và chất lượng.
  • Phạt vi phạm hợp đồng: Quy định về các khoản phạt hoặc hình phạt trong trường hợp nhà thầu vi phạm các điều khoản hợp đồng, bao gồm việc không tuân thủ tiến độ hoặc chất lượng công việc.
  • Bảo hành: Hợp đồng nên xác định thời gian bảo hành cho công trình, cũng như các điều kiện và cam kết liên quan đến bảo hành. Ngoài ra, chủ nhà có thể tham khảo các mẫu hợp đồng tư vấn thiết kế, thi công xây dựng được Bộ Xây Dựng ban hành theo Thong-tu-02-2023.
Chủ nhà tiến hành ký hợp đồng thi công với nhà thầu
Chủ nhà tiến hành ký hợp đồng thi công với nhà thầu

1.5. Bước 5: Khảo sát địa chất công trình

Nhà nước không quy định cụ thể công trình nào bắt buộc hay không bắt buộc (Theo Thuvienphapluat). Do đó, thông thường với những căn nhà phố nhỏ, nhiều chủ nhà thường bỏ qua công đoạn khảo sát địa chất công trình và chỉ tham khảo địa chất khu vực. Còn với những công trình có diện tích > 250m2/sàn hoặc nhà cao tầng, chủ nhà mới thuê đơn vị khoan, khảo sát địa chất công trình.

Khảo sát địa chất là một bước quan trọng trong quá trình chuẩn bị trước khi bắt đầu xây dựng, có nhiệm vụ nghiên cứu và đánh giá tình hình địa chất tại địa điểm cụ thể của công trình xây dựng. Quá trình này bao gồm việc xác định cấu trúc nền đất, tính chất cơ lý của các lớp đất nền, điều kiện nước dưới đất và các tình huống địa chất đặc biệt tại khu vực xây dựng.

Việc khảo sát địa chất công trình sẽ cung cấp thông tin cơ bản để thiết kế móng, kết cấu và xử lý nền móng cho công trình xây dựng. Thông tin này là vô cùng hữu ích, giúp đảm bảo rằng công trình sẽ được xây dựng trên một nền đất vững chắc, đảm bảo tính an toàn và ổn định trong tương lai.

Sau khi lựa chọn được nhà thầu xây dựng, chủ nhà và nhà thầu sẽ tiến hành chọn ngày để để đi khảo sát địa chất (nếu cần)
Sau khi lựa chọn được nhà thầu xây dựng, chủ nhà và nhà thầu sẽ tiến hành chọn ngày để để đi khảo sát địa chất (nếu cần)

1.6. Bước 6: Lập bản vẽ thiết kế xây dựng nhà

Tiếp đó, chủ nhà và nhà thầu sẽ chuẩn bị bản vẽ thiết kế xây dựng nhà. Bản vẽ thiết kế nhà là tài liệu chứa thông tin cũng như hình ảnh chi tiết về cấu trúc, kiến trúc, hệ thống điện nước của ngôi nhà. Ngoài ra, bản vẽ thiết kế nhà cũng có thể bao gồm bản thiết kế nội thất.

1 - Bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà cung cấp các thông tin về mặt bằng các phòng chức năng, các chi tiết trong phòng, các tầng và kiến trúc mái. Bên cạnh đó, bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà còn cung cấp thông tin về cách sắp xếp nội thất và vật liệu sử dụng. Đây là bước quan trọng để thể hiện ý tưởng và thiết kế tổng thể của ngôi nhà bạn muốn xây dựng.

Bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà 2 tầng
Bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà 2 tầng

2 - Bản vẽ thiết kế kết cấu ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế kết cấu ngôi nhà thể hiện cấu trúc tổng thể của ngôi nhà. Nó giúp định hình rõ cách xây dựng các phần quan trọng như móng, cột trụ và bố trí cột thép, dầm. Thông qua bản vẽ này, quá trình thi công diễn ra dễ dàng hơn và nhanh chóng hơn, đảm bảo tính chắc chắn và an toàn của công trình xây dựng.

Bản vẽ thiết kế kết cấu ngôi nhà giúp định rõ cách xây dựng các phần quan trọng như móng, cột trụ và bố trí cột thép, dầm
Bản vẽ thiết kế kết cấu ngôi nhà giúp định rõ cách xây dựng các phần quan trọng như móng, cột trụ và bố trí cột thép, dầm

3 - Bản vẽ thiết kế hệ thống điện của ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế hệ thống điện thể hiện cách dây điện được đấu nối trong ngôi nhà. Điều này giúp các kiến trúc sư xác định vị trí các thiết bị điện dựa trên yêu cầu của chủ nhà và đảm bảo rằng hệ thống điện được thiết kế một cách an toàn và tiện lợi cho việc sử dụng hàng ngày.

Bản vẽ thiết kế hệ thống điện của ngôi nhà cần được đảm bảo rằng hệ thống điện được thiết kế một cách an toàn và tiện lợi cho việc sử dụng hàng ngày
Bản vẽ thiết kế hệ thống điện của ngôi nhà cần được đảm bảo rằng hệ thống điện được thiết kế một cách an toàn và tiện lợi cho việc sử dụng hàng ngày

4 - Bản vẽ thiết kế hệ thống nước của ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế hệ thống nước mô tả chi tiết hệ thống cấp và thoát nước trong ngôi nhà. Nó cho thấy vị trí của bể nước, hệ thống tự hoại và hố gas để đảm bảo việc cung cấp và thoát nước trong ngôi nhà diễn ra một cách hiệu quả và an toàn.

Bản vẽ thiết kế hệ thống nước của ngôi nhà cho thấy vị trí của bể nước, hệ thống tự hoại và hố gas
Bản vẽ thiết kế hệ thống nước của ngôi nhà cho thấy vị trí của bể nước, hệ thống tự hoại và hố gas

5 - Bản vẽ thiết kế nội thất của ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế nội thất mô tả chi tiết về cách bố trí và vị trí của các đồ vật nội thất bên trong ngôi nhà. Nhờ bản vẽ này, chủ nhà có thể dễ dàng hình dung cách bố trí và kích thước của nội thất trong ngôi nhà sau khi hoàn thành. Điều này giúp tránh tình trạng nội thất không phù hợp với không gian và sở thích của chủ nhà.

Bản vẽ thiết kế nội thất mô tả chi tiết cách bố trí và vị trí của các đồ vật nội thất bên trong ngôi nhà
Bản vẽ thiết kế nội thất mô tả chi tiết cách bố trí và vị trí của các đồ vật nội thất bên trong ngôi nhà

1.7. Bước 7: Xin giấy phép xây dựng nhà ở dân dụng

Để có thể tiến hành xây dựng nhà dân dụng, chủ nhà cần xin giấy phép xây dựng nhà ở. Theo đó, các công trình nhà ở thuộc các quận, huyện, thành phố hoặc thuộc nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã là phải xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, căn cứ theo mục i, khoản 2, điều 89, luật Xây dựng sửa đổi 2020, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, diện quy hoạch của xã, khu di tích lịch sử, hoặc xây dựng nhà ở từ 7 tầng trở lên ở khu đất nông thôn, được miễn giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, nếu chủ nhà thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng, chủ nhà cần chuẩn bị một bộ hồ sơ, bao gồm:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
  • Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng;
  • Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề hoặc đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu nêu trên thì hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận (điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD).

Ngoài ra, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng thường được diễn ra theo các bước sau:

  • Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở.
  • Bước 2: UBND huyện kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ, UBND huyện sẽ viết giấy biên nhận cho người sử dụng đất.
  • Bước 3: Người sử dụng đất nhận kết quả, nộp lệ phí theo quy định tại UBND huyện và nhận giấy phép xây dựng.
Chủ nhà cần xin giấy phép xây dựng nhà ở nếu nhà ở thuộc các quận, huyện, thành phố hoặc thuộc nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã
Chủ nhà cần xin giấy phép xây dựng nhà ở nếu nhà ở thuộc các quận, huyện, thành phố hoặc thuộc nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã

1.8. Bước 8: Kiểm tra toàn bộ giấy tờ, thủ tục trước khi xây dựng

Cuối cùng, chủ nhà cần thực hiện việc kiểm tra toàn bộ giấy tờ, thủ tục trước khi bắt đầu xây dựng. Điều này đảm bảo rằng mọi giấy phép, bản vẽ, hợp đồng đều đã được chuẩn bị và hoàn chỉnh, từ đó quy trình thi công sẽ diễn ra suôn sẻ và không còn gì sai sót hay gặp vướng mắc.

Chủ nhà cần thực hiện việc kiểm tra toàn bộ giấy tờ, thủ tục trước khi bắt đầu xây dựng
Chủ nhà cần thực hiện việc kiểm tra toàn bộ giấy tờ, thủ tục trước khi bắt đầu xây dựng

2. Giai đoạn tiền thi công

Trước khi tiến hành thi công xây dựng nhà ở chính thức, chủ nhà cần thông báo ngày khởi công đến phường xã, ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận, tìm kiếm giám sát thi công và chuẩn bị mặt bằng.

2.1. Bước 1: Thông báo ngày khởi công đến phường xã

Chủ nhà cần tuân thủ quy định, thông báo ngày khởi công cho cơ quan cấp phép trước ít nhất 7 ngày để đảm bảo quá trình xây dựng được theo dõi và giám sát đúng quy trình.

2.2. Bước 2: Ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận

Đối với các công trình xây xen kẽ, chủ nhà cần thực hiện ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận trước khi bắt đầu xây dựng. Điều này bao gồm việc đo vẽ, lập sơ đồ, lập hồ sơ về tình trạng của các công trình xung quanh và phải được xác nhận bởi các bên liên quan.

Bên cạnh đó, chủ nhà cũng cần phải nói chuyện, xin hàng xóm thông cảm vì những tiếng ồn không mong muốn có thể xảy ra. Ngoài ra, chủ nhà cũng nên xin phép làm biên bản chụp ảnh hiện trạng nhà hàng xóm và có chữ ký xác nhận 4 bên (Chủ nhà - hàng xóm - đơn vị thi công - ban địa chính xây dựng phường/tổ dân phố) để hạn chế việc gây ra tổn thất cho căn nhà của hàng xóm trong quá trình xây nhà và tránh những rắc rối về sau.

Đồng thời, chủ nhà cũng cần treo biển báo công trình để thông báo cho người dân xung quanh biết về quá trình xây dựng. Biển báo bao gồm 4 loại: biển cảnh báo công trình, biển an toàn lao động, biển báo công trình và biển nội quy công trình. Điều này giúp đảm bảo an toàn và sự hiểu biết của mọi người về công trình xây dựng.

Ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận để hạn chế nguy cơ khiếu nại khi xây dựng nhà ở
Ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận để hạn chế nguy cơ khiếu nại khi xây dựng nhà ở

Bước kiểm tra hiện trạng các công trình lân cận càng quan trọng hơn đối với các ngôi nhà phố. Nhà phố thường nằm sát nhau, và có kết cấu khá cũ, nên việc thi công dễ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngôi nhà xung quanh. Quy trình xây dựng nhà phố do đó cũng đòi hỏi chủ nhà thực hiện nhiều phương án chuẩn bị, phòng tránh rủi ro.

2.3. Bước 3: Tìm kiếm giám sát thi công

Giám sát thi công là công việc rất quan trọng để đảm bảo chất lượng và tiến độ của công trình xây dựng. Việc giám sát giúp đảm bảo mọi công đoạn được thực hiện đúng quy trình, kỹ thuật, và theo tiêu chuẩn thiết kế.

Chủ nhà có thể tự mình giám sát công trình nếu có khả năng trong lĩnh vực này. Nếu không có đủ kiến thức chuyên môn hay thời gian, chủ nhà có thể thuê người quản lý công trình. Bên cạnh việc giám sát, đảm bảo tiến độ thi công, người quản lý công trình còn có khả năng tư vấn cho chủ nhà về cách giảm thiểu chi phí, quản lý vật tư hiệu quả, và sử dụng tài nguyên một cách hiệu quả.

Ngoài ra, trong quá trình làm việc, chủ nhà cũng có thể yêu cầu người giám sát viết nhật ký thi công, ghi lại các sự kiện và tình hình làm việc, sử dụng vật tư tại công trình hàng ngày. Nhờ đó, chủ nhà có thể dễ dàng theo dõi tiến độ của công trình một cách chi tiết và chính xác.

Chủ nhà có thể thuê người giám sát thi công để đảm bảo mọi công đoạn được thực hiện đúng quy trình, kỹ thuật, và theo tiêu chuẩn thiết kế
Chủ nhà có thể thuê người giám sát thi công để đảm bảo mọi công đoạn được thực hiện đúng quy trình, kỹ thuật, và theo tiêu chuẩn thiết kế

2.4. Bước 4: Chuẩn bị mặt bằng

Nếu trên mặt bằng xây dựng đã có các công trình cũ, nhà thầu sẽ tiến hành phá dỡ căn nhà cũ và vận chuyển rác thải xây dựng đi. Sau đó, các nguyên vật liệu sẽ được chuyển đến và tập kết tại khu vực xây dựng. Tuy nhiên, nếu mảnh đất quá nhỏ, không có đủ mặt bằng để chứa vật liệu, chủ nhà có thể gửi lại tại nhà kho của nhà cung cấp và gọi hàng theo đợt.

Nhà thầu sẽ tiến hành phá dỡ căn nhà cũ và vận chuyển rác thải xây dựng đi
Nhà thầu sẽ tiến hành phá dỡ căn nhà cũ và vận chuyển rác thải xây dựng đi

Tiếp đó, trước khi tiến hành thi công, chủ nhà cần chuẩn bị chỗ nghỉ ngơi cho công nhân và đảm bảo nơi nghỉ ngơi phải an toàn và sạch sẽ. Bên cạnh đó, để tránh ảnh hưởng tới các công trình lân cận cũng như đảm bảo sự an toàn cho mọi người xung quanh, chủ nhà nên làm hàng rào che chắn, vách ngăn và bạt phủ cho công trình. Đặc biệt, chủ nhà cũng phải chuẩn bị đầy đủ nguồn điện - nước để phục vụ cho quá trình thi công diễn ra suôn sẻ.

3. Giai đoạn thi công xây dựng nhà dân dụng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ thủ tục giấy tờ và mặt bằng thi công, căn nhà sẽ được tiến hành thi công phần thô và hoàn thiện nội thất.

3.1. Bước 1: Xây dựng phần ngầm và phần thô

Giai đoạn xây dựng phần ngầm và phần thô là bước quan trọng nhất trong quá trình xây dựng nhà ở, vì đây là phần tạo nên khung xương vững chắc cho công trình. Các công việc quan trọng trong giai đoạn này bao gồm:

  • Động thổ, đào móng, đóng cọc, ép cọc bê tông: Công việc này nhằm tạo nền vững chắc cho công trình, tránh sụt lún, nứt gãy hay lún sâu. Các loại cọc phải được chọn lựa phù hợp với địa hình, địa chất và tải trọng của công trình.
  • Làm móng, hầm nhà, đường cống, đường thoát nước, bể nước, bể phốt và các công trình ngầm: Đây là hạng mục quan trọng nhằm tạo ra các hệ thống cơ sở hạ tầng cho công trình, đảm bảo tính chức năng và thẩm mỹ của nhà ở. Các hệ thống này phải được thiết kế và thi công theo tiêu chuẩn kỹ thuật và tuân thủ các quy định về an toàn, môi trường và phòng cháy chữa cháy.
  • Làm khung nhà: Thường bao gồm cốp pha, sắt thép, đổ bê tông cột dầm sàn các tầng. Từ đó, tạo ra khung xương cho công trình, có chức năng chịu lực và chống rung cho các tầng cao. Các vật liệu phải được kiểm tra chất lượng và đảm bảo độ bền cao. Các kết cấu phải được tính toán và thiết kế chính xác để tránh sai sót hay lãng phí.
  • Làm mái: Mái có chức năng bảo vệ công trình khỏi các tác động của thời tiết như nắng, mưa, gió,… Các loại mái phải được chọn lựa theo tính năng và chi phí, cũng như phải được thi công theo tiêu chuẩn kỹ thuật và có độ thoát nước tốt.
  • Xây thô và chạy đường ống điện, nước, internet, chèn khuôn cửa: Đây là công đoạn hoàn thiện bề mặt của công trình, tạo ra các không gian sống cho người dùng. Các hệ thống điện, nước, Internet,… phải được lắp đặt theo đúng quy cách và bố trí hợp lý. Các khuôn cửa phải được chọn lựa theo kích thước và kiểu dáng phù hợp với thiết kế tổng thể của công trình.
 Xây dựng phần ngầm và phần thô
 Xây dựng phần ngầm và phần thô

3.2. Bước 2: Thi công xây hoàn thiện

Sau khi hoàn thiện phần thi công thô, căn nhà sẽ được tiến hành thi công xây hoàn thiện với các hạng mục như:

  • Cán nền/ láng sàn: Việc cán nền/láng sàn sẽ giúp cho sàn nhà bằng phẳng, không bị gồ ghề, từ đó vừa đảm bảo tính thẩm mỹ vừa đảm bảo an toàn và tránh tình trạng bước không đều. Bên cạnh đó, việc cán nền cũng giúp tăng độ kết dính và liên kết giữa sàn nhà với gạch lát, giúp ngăn ngừa tình trạng nước thấm vào cốt bê tông sàn.
  • Trát tường: Trát tường là việc làm phẳng tường hoặc trám vật liệu vào những chỗ hở/ lồi lõm và chà đi chà lại nhiều lần, từ đó, giúp gia tăng tính thẩm mỹ cũng như bảo vệ bức tường khỏi nguy cơ rạn nứt tường.
  • Lát gạch nền: Lát gạch nền là công đoạn sử dụng gạch để lát lên bề mặt sàn nhà, làm tăng cường tính thẩm mỹ cho căn nhà cũng như giúp quá trình vệ sinh trở nên đơn giản hơn.
  • Sơn bả: Sơn bả là quá trình thi công sơn kèm theo bả matit được thực hiện trước khi sơn lót và sơn phủ, giúp cho bề mặt tường láng mịn, lớp sơn được bóng đẹp hơn.
  • Lắp đặt hệ thống điện nước: Hệ thống điện nước thiết kế âm tường cần phải được lắp đặt chính xác, đúng kỹ thuật. Ngoài ra, khi lắp đặt các ống dẫn nước/dây dẫn điện, đội ngũ thi công cần tuân theo đúng bản vẽ thiết kế, đặc biệt, không được để ống nước và dây điện chạm nhau hoặc gần nhau. Sau đó, thợ thi công sẽ lắp đặt các thiết bị điện như công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng,... theo đúng vị trí và hướng dẫn của nhà sản xuất.
  • Lắp đặt nội thất: Lắp đặt nội thất chia ra làm hai loại là lắp nội thất dính tường và lắp nội thất di động. Lắp nội thất dính tường bao gồm lắp tủ bếp, tủ quần áo, kệ sách,... theo đúng bản vẽ thiết kế và cần chú ý không để các tủ hay kệ lệch hay lung lay. Lắp nội thất di động bao gồm lắp bàn ghế, giường, sofa,... theo sở thích của gia chủ và không nên để các vật dụng cản trở ánh sáng hay thông thoáng.
  • Làm vệ sinh nhà sạch sẽ trước khi dọn đến ở: Sau khi hoàn thành các công việc trên, đội ngũ thi công sẽ làm vệ sinh nhà sạch sẽ bằng máy hút bụi, khăn lau ẩm, dung dịch tẩy rửa để lau sạch các thiết bị phòng vệ sinh, phòng tắm,... Cuối cùng, họ sẽ dùng máy xịt khử mùi để khử mùi trong nhà và dọn dẹp các vật dụng không cần thiết.
Thi công xây hoàn thiện thường bao gồm các hạng mục như trát bả tường, sơn màu, lắp đặt hệ thống điện nước
Thi công xây hoàn thiện thường bao gồm các hạng mục như trát bả tường, sơn màu, lắp đặt hệ thống điện nước

3.3. Bước 3: Hoàn thiện phần sân vườn

Sân vườn là một yếu tố quan trọng trong thiết kế kiến trúc nhà ở, tạo nên vẻ đẹp ấn tượng cho căn nhà cũng như phản ánh phong cách sống và sở thích của gia chủ. Để hoàn thiện phần sân vườn, một số hạng mục cần thực hiện như:

  • Trang trí hiên nhà, cổng, tường rào: Chủ nhà có thể sử dụng các vật liệu như gỗ, đá, sắt, kính,... để tạo ra những kiểu dáng độc đáo và hài hòa cho hiên nhà, cổng và tường rào. Bên cạnh đó, việc treo các chậu hoa, trồng cây leo cũng ý tưởng tốt để làm nổi bật khu vực này.
  • Lát nền sân vườn: Chủ nhà nên ưu tiên chọn loại nền có độ bền cao, chống trơn trượt và khả năng thoát nước tốt như gạch đỏ Cotto, gạch giả sỏi, gạch giả đá,... Ngoài ra, chủ nhà cũng cần cân nhắc lựa chọn màu sắc, kích thước gạch/đá phù hợp với diện tích và kiểu dáng của sân vườn.
  • Tạo hồ nước, tiểu cảnh, bồn hoa: Để tạo ra những không gian thư giãn, chủ nhà có thể xây dựng thêm hồ nước, tiểu cảnh cây xanh và bồn hoa trong sân vườn.
  • Trồng thảm cỏ, cây xanh: Thảm cỏ và cây xanh sẽ giúp căn nhà trở nên xanh mát và trong lành. Tuy nhiên, chủ nhà nên chọn các loại cỏ và cây phù hợp với khí hậu và đừng quên chăm sóc/bón phân cho chúng thường xuyên.
Trang trí hiên nhà, cổng, tường rào bằng những tiểu cảnh cây xanh bắt mắt
Trang trí hiên nhà, cổng, tường rào bằng những tiểu cảnh cây xanh bắt mắt

4. Nghiệm thu, bàn giao, hoàn thành đưa vào sử dụng

Chủ nhà và nhà thầu xây dựng sẽ tiến hành tổ chức nghiệm thu theo từng hạng mục. Quá trình nghiệm thu sẽ được diễn ra liên tục trong quá trình thi công, xây dựng. Trong đó, một số công việc thường được thực hiện bao gồm:

  • Lập bảng thống kê để dễ theo dõi: Tạo các tài liệu ghi chép và bảng thống kê chi tiết về tình trạng của từng hạng mục công trình để dễ dàng theo dõi và quản lý.
  • Sửa chữa và khắc phục: Nếu có sự cố hoặc không đạt yêu cầu, các bên có liên quan phải có trách nhiệm sửa chữa và khắc phục để đảm bảo công trình đáp ứng tiêu chuẩn.
  • Biên bản nghiệm thu: Lập biên bản nghiệm thu là bước quan trọng để đánh dấu sự hoàn thành của công trình và là cơ sở thanh toán cho nhà thầu xây dựng.
  • Nghiệm thu các bộ phận bị che khuất: Đảm bảo rằng các phần bị che khuất như hầm, hố, đường ống nước, điện âm tường cũng được nghiệm thu và làm bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo.
Sau khi hoàn thiện căn nhà, chủ nhà và nhà thầu xây dựng sẽ tổ chức nghiệm thu công trình
Sau khi hoàn thiện căn nhà, chủ nhà và nhà thầu xây dựng sẽ tổ chức nghiệm thu công trình

Sau khi nghiệm thu thành công và công trình đạt yêu cầu chất lượng, quá trình bàn giao công trình cho chủ nhà bắt đầu. Khi bàn giao, bên thi công sẽ dọn dẹp vệ sinh mặt bằng, vận chuyển hết các thiết bị, máy móc ra khỏi khu vực công trình và trả lại đất mượn hay thuê để phục vụ thi công. Sau đó, chủ nhà sẽ được bàn giao chính thức cho chủ nhà.

Xây Tổ Ấm - Nơi kết nối chủ nhà và nhà thầu xây dựng nhà dân dụng uy tín, hàng đầu Việt Nam

Xây nhà là một quá trình đầy phức tạp và đầy khó khăn, đòi hỏi sự quản lý, giám sát nghiêm ngặt ở từng công đoạn. Do đó, nếu không quá nhiều kinh nghiệm và thời gian để quản lý mọi khâu trong việc xây nhà, chủ nhà nên lựa chọn những đơn vị có năng lực chuyên môn và giàu kinh nghiệm để có thể:

  • Tư vấn cho chủ nhà về nhà thầu phù hợp
  • Hỗ trợ kiểm tra chất lượng bản thiết kế và mức độ hoàn thiện các hạng mục thi công của nhà thầu,...

Nhờ đó, chủ nhà có thể có được căn nhà ưng ý nhất. Xây Tổ Ấm là nền tảng kết nối chủ nhà và nhà thầu hàng đầu tại Việt Nam, được quản lý bởi tập đoàn Mitsui & Co., Ltd Nhật Bản. Hợp tác với Xây Tổ Ấm, chủ nhà sẽ nhận được những lợi ích như:

1 - Xác thực nhà thầu

  • Giúp chủ nhà kiểm tra và xác thực thông tin của nhà thầu, lựa chọn những nhà thầu đã đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ năng lực xây dựng.
  • Đến kiểm tra trụ sở và xưởng sản xuất của nhà thầu nhằm đảm bảo về số lượng nhân sự, cơ sở vật chất và quy mô của công ty thực tế.

2 - Hỗ trợ thương lượng với nhà thầu

  • Hỗ trợ cho chủ nhà trong việc đánh giá tình hình thực tế và tư vấn về việc xây dựng nhà.
  • Đề xuất 03 nhà thầu phù hợp dựa trên báo giá và concept mà chủ nhà mong muốn.
  • Đồng hành cùng chủ nhà trong việc xem xét bản thiết kế, hợp đồng và các báo giá chi tiết.

3 - Đồng hành trong quá trình thi công

  • Luôn ở bên cạnh chủ nhà trong suốt quá trình thi công với hơn 140+ giờ kiểm tra công trình ở các thời điểm quan trọng.
  • Cung cấp báo cáo và cập nhật tình trạng công trình cho chủ nhà, đồng thời, hỗ trợ chủ nhà quản lý chất lượng thi công của nhà thầu.

4 - Công khai xếp hạng và đánh giá nhà thầu

  • Minh bạch trong việc công khai xếp hạng các nhà thầu
  • Trung thực trong việc công khai đánh giá của các chủ nhà trước đó về nhà thầu trên trang web xaytoam.vn.

Nhờ vậy, chủ nhà có thể hoàn toàn tin tưởng và hợp tác cùng Xây Tổ Ấm để kiến tạo nên những căn nhà chất lượng nhất.

Xây Tổ Ấm - Nơi kết nối chủ nhà và nhà thầu xây dựng nhà dân dụng uy tín, hàng đầu Việt Nam
Xây Tổ Ấm - Nơi kết nối chủ nhà và nhà thầu xây dựng nhà dân dụng uy tín, hàng đầu Việt Nam

Như vậy, bài viết trên đã cung cấp cho chủ nhà các thông tin chi tiết về quy trình xây dựng nhà dân dụng. Nếu Chủ nhà gặp khó khăn trong quá trình lựa chọn đơn vị thiết kế, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Tổ Ấm. Đội ngũ chuyên viên Xây Tổ Ấm hân hạnh đồng hành cùng bạn kiến tạo ngôi nhà mơ ước với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất!

Xây Tổ Ấm - GIẢI PHÁP LỰA CHỌN NHÀ THẦU LÝ TƯỞNG

  • Email: info@xaytoam.vn
  • Hotline: 024 7309 6896
  • Số điện thoại: (+84) 936 365 851
  • Địa chỉ: P903B, tòa Sun Red River, 23 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội