1. 3 điều cần lưu ý trước khi cải tạo nhà nhỏ

Trước khi cải tạo ngôi nhà chật chội, bí bách trở nên rộng thoáng hơn, bạn nên lưu ý một số điều sau:

1.1. Xác định rõ mục đích sau khi cải tạo

Trước khi cải tạo, chủ nhà cần được xác định mục đích sử dụng ngôi nhà nhỏ của mình để ở, để kinh doanh, cho thuê hay bán lại... Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng xác định được các hạng mục, khu vực cần cải tạo từ đó có giải pháp tối ưu chi phí.

1.2. Xác định vấn đề của ngôi nhà nhỏ

Ngôi nhà nhỏ cũ được xây dựng theo cách truyền thống có thể phát sinh nhiều bất cập (các gian phòng phân bố không hợp lý, nền nhà quá thấp…), đặc biệt là các hạng mục đã xuống cấp theo thời gian. Vấn đề thông gió, hút mùi tuy là hạng mục phụ nhưng vô cùng quan trọng đối với các ngôi nhà nhỏ.

Việc xác định chính xác các vấn đề đang tồn tại nhà giúp bạn lập kế hoạch cải tạo nhà và có những trao đổi rõ ràng hơn về mong muốn với đơn vị thi công.

1.3. Khảo sát hiện trạng ngôi nhà

Trước khi cải tạo nhà, chủ nhà nên khảo sát để có các thông tin tổng quan nhất về hiện trạng ngôi nhà:

• Mức độ xuống cấp: Nếu ngôi nhà nhỏ đã quá cũ, bạn không nên cố gắng cải tạo bởi điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
• Tìm lại các thông tin liên quan đến ngôi nhà: Chủ nhà nên tìm lại đầy đủ các giấy tờ như bản vẽ xây dựng, giấy phép xây dựng để dùng đến khi trao đổi thông tin với đơn vị thi công.

Hiện trạng các món đồ nội thất, thiết bị gia dụng: Chủ nhà cần kiểm kê đồ đạc, loại bỏ các món đồ không còn sử dụng nữa. Các món đồ tái sử dụng cần được phương án cất giữ, bảo vệ trong thời gian thi công cải tạo nhà.

2. Mở rộng thêm diện tích sinh hoạt

Hiện nay, nếu muốn được mở rộng diện tích sinh hoạt trong không gian sống hiện tại, chủ nhà có thể tham khảo hai giải pháp cải tạo sửa chữa nhà được ưa chuộng hàng đầu trong các đô thị là: xây thêm tầng mới hoặc bố trí gác lửng.

2.1. Xây thêm tầng

Khi có ý định nâng tầng để mở rộng diện tích, chủ nhà cần tìm kiếm chuyên gia để kiểm định kết cấu, khả năng chịu lực của nền móng và các cột. Nếu kết cấu hiện tại vẫn có khả năng chịu lực để thêm tầng, đơn vị thi công sẽ tư vấn cho chủ nhà phương án cụ thể (về số tầng có thể nâng,chiều cao của tầng mới…).

Chủ nhà nên kết hợp phương án nâng tầng với các giải pháp tăng độ bền để ngôi nhà vững chãi hơn:

• Nâng cấp mái nhà: Trước khi nâng tầng, chủ nhà sẽ phải dỡ bỏ mái nhà cũ và thiết kế lại mái nhà mới. Chủ nhà nên lựa chọn kiểu mái nhà dốc thoải để ngôi nhà thoáng khí tốt hơn và giảm tải áp lực cho nền móng.
• Cải tạo tường nhà: Tường nhà cũ đã xuống cấp có thể gặp các tình trạng như bong tróc, ẩm mốc. Chủ nhà nên đục vữa ra trát lại để tường nhà phẳng mịn và tiến hành sơn mới.
• Sử dụng vật liệu nhẹ: Việc nâng tầng sẽ khiến nền móng nhà phải chịu thêm một trọng tải lớn. Vì vậy, chủ nhà nên ưu tiên lựa chọn những vật liệu nhẹ  mà bền chắc (VD: gạch nhựa vinyl, khung thép tiền chế…) để không làm giảm tuổi thọ công trình.

2.2. Xây gác lửng

Gác lửng là giải pháp thông minh, tiết kiệm với gia chủ có nhu cầu mở rộng diện tích sinh hoạt với ngân sách hạn chế. Phương án thêm gác lửng không can thiệp đến kết cấu ngôi nhà, tuy nhiên bạn nên chú ý các rủi ro mất an toàn khi ngôi nhà có nền móng quá yếu.

Không gian gác lửng thường được sử dụng để làm phòng ngủ hoặc phòng thờ. Diện tích mặt sàn gác lửng chiếm ⅔ diện tích ngôi nhà. Chiều cao của gác lửng phải đảm bảo tối thiểu 2,5m, nếu quá thấp sẽ gây cảm giác bí bách. Chủ nhà nên thiết kế khe thoáng và cửa sổ nhỏ để không gian thông thoáng hơn.

Với nhà nhỏ khi xây dựng gác lửng, nên sử dụng các món nội thất nhỏ, sắp xếp gọn gàng để không gian thoáng mắt hơn. Nên thiết kế cầu thang lên gác lửng đơn giản nhưng phải đảm bảo kết cấu chắc chắn và thuận tiện đi lại.

3. Làm mới không gian tạo cảm giác rộng thoáng

Nếu không có nhu cầu mở rộng không gian, chủ nhà có thể tham khảo các giải pháp cải tạo mà không động chạm đến phần thô của căn nhà.

3.1. Thiết kế cửa kính hoặc thêm cửa sổ để lấy nhiều ánh sáng tự nhiên hơn

Nhà nhỏ thiếu sáng sẽ khiến không gian tối tăm và có phần tù bí. Vì vậy, việc cải tạo đón ánh sáng tự nhiên là vô cùng quan trọng. Ánh sáng tự nhiên tạo cảm giác rộng thoáng, giúp các gam màu trang trí trong phòng trở nên tươi mới và đầy sinh khí.

Để có nhiều ánh sáng tự nhiên trong không gian sống, giải pháp tối ưu nhất là cải tạo hệ thống cửa và khe thoáng khí. Một số phương án tiết kiệm mà bạn có thể áp dụng ngay cho căn hộ của mình như: 

• Sử dụng cửa kính cỡ lớn, mở rộng cửa sổ… Tuy nhiên, khi cải tạo cửa sổ nên tránh đối diện hướng Tây và hướng Đông, dễ khiến căn phòng của bạn bị chói nắng, tăng nhiệt. Các hướng còn lại tuy không nhận được nhiều ánh sáng nhất nhưng lại đảm bảo ánh sáng đồng đều, dịu nhẹ.
• Ngoài ra, có thể bố trí giếng trời; sân trước - sau và khoảng đệm ở giữa nhà được lợp mái trong suốt sẽ giúp ánh sáng tự nhiên tiếp cận được các khu vực bên trong.

3.2. Sử dụng không gian mở, liên thông với nhau

Phá bỏ các bức tường ngăn cách sẽ tạo không gian liên thông mang cảm giác thoáng rộng hơn. Không gian mở cũng giúp ánh sáng tự nhiên phân bổ đều hơn, tạo cảm giác sáng sủa và sạch sẽ. Đây cũng là xu hướng thịnh hành trong các căn hộ hiện đại xây mới.

Nếu mong muốn không gian mở nhưng vẫn đảm bảo sự riêng tư, chủ nhà có thể sử dụng các vách ngăn di động linh hoạt. Vách ngăn phân chia ranh giới giữa các không gian, có thể mở ra hay đóng vào khi cần thiết.

3.3. Ưu tiên chọn lựa nội thất đa chức năng

Nhà nhỏ không có nhiều diện tích để bài trí quá nhiều nội thất. Vì thế, chủ nhà nên mua các món đồ nội thất đa chức năng, có thể sử dụng cho nhiều mục đích. Ví dụ: bàn học kết hợp các ngăn kéo đựng đồ, giường ngủ có thể trải ra và gấp gọn khi không sử dụng đến…

Các món đồ nội thất thông minh là giải pháp tiết kiệm diện tích và gia tăng chất lượng cuộc sống. Chủ nhà nên chú ý bố trí nội thất hài hoà với màu sơn tường và trần nhà.

3.4. Sử dụng tông màu sáng để tạo không gian sạch sẽ, thoáng đãng

Không gian nhà nhỏ sẽ trông rộng rãi hơn so với diện tích thực nếu chủ nhà biết phối trộn màu sắc trần, tường cùng đồ nội thất một cách thông minh. Chủ nhà nên lựa chọn màu sơn tường là các gam màu sáng hoặc trung tính như be, vàng, xám… Đồ nội thất nên có màu đậm hơn để tạo điểm nhấn và chiều sâu cho không gian.

3.5. Sử dụng kệ đựng đồ khi cải tạo nhà

Chủ nhà vừa có thể sử dụng tủ kệ để phân vùng không gian, vừa lưu trữ đồ và làm đẹp cho ngôi nhà. Biết cách sử dụng kệ đúng nơi đúng chỗ, lựa chọn đúng màu sắc sẽ giúp cho tổ ấm đẹp hơn và rộng hơn.

Chẳng hạn, những chiếc tủ đựng đồ kèm giường ngủ, kèm bàn làm việc, một bàn ăn kèm tủ bếp, ngăn kéo…có thể được sử dụng để cất trữ đồ gọn gàng. Cách làm này sẽ giảm tải được khá nhiều phần diện tích sàn cho nhà chật luôn rộng rãi.

Trong số các dự án thi công cải tạo nhà phố mà Xây Tổ Ấm đã từng tư vấn thực thi, có những dự án nhà phố chỉ rộng 20m2 - 30m2. Đây là những dự án cải tạo có độ khó cao do đòi hỏi các phương án cải tạo sáng tạo, vừa giúp cải thiện không gian nhỏ vừa đảm bảo tính thẩm mỹ. Nếu bạn đang sở hữu căn nhà phố cũ có diện tích hạn chế như trên, bạn có thể tham khảo 8 phương án cải tạo nhà phố 30m2 đẹp được các chuyên gia Xây Tổ Ấm gợi ý, giúp thay đổi hoàn toàn diện mạo ngôi nhà bạn.

4. Dự trù tổng chi phí cải tạo nhà nhỏ theo hạng mục thi công

Đơn giá cải tạo nhà nhỏ trọn gói phụ thuộc bởi nhiều yếu tố như: hạng mục sửa chữa, hạng mục cải tạo, chi phí vật tư…Vì thế, nếu chủ nhà muốn có đơn giá chính xác thì cần phải có kế hoạch cải tạo chi tiết và làm việc với nhà thầu.

Dưới đây là báo giá thi công cải tạo nhà theo diện tích mặt sàn:

• Diện tích sàn nhỏ hơn 300m2: ~ 6.500.000 - 8.500.000 VNĐ/m2.
• Diện tích sàn từ 300 - 500m2: ~ 6.000.000 - 8.000.000 VNĐ/m2.
• Diện tích sàn trên 500m2: ~ 5.500.000 - 7.500.000 VNĐ/m2.

Bảng báo giá thi công - cải tạo nhà phố theo từng hạng mục chi tiết:

Lưu ý: Báo giá trên chỉ mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi tùy theo từng đơn vị thi công hoặc biến động thị trường. Để có được tư vấn chính xác và chi tiết, chủ nhà có thể liên hệ ngay với Xây Tổ Ấm.

Khi lập kế hoạch ngân sách cải tạo nhà nhỏ, chủ nhà không chỉ cần lưu ý chi phí theo hạng mục thi công mà còn cần lên dự trù cho các khoản phát sinh. Do đó, để lên được kế hoạch ngân sách sát nhất với thực tế và giảm thiểu những chi phí phát sinh không đáng có, chủ nhà nên tham khảo kinh nghiệm từ các chuyên gia, người quen về báo giá cũng như quy trình thi công cải tạo cụ thể. Dựa trên kinh nghiệm tư vấn nhiều dự án, Xây Tổ Ấm đã tổng hợp bài viết review cải tạo nhà cũ chi tiết, tích luỹ kinh nghiệm từ các dự án thực tế, giúp chủ nhà có cái nhìn tổng quan nhất, từ đó lên kế hoạch phù hợp.

5. 4 mẹo nhỏ giúp tiết kiệm chi phí khi cải tạo nhà nhỏ 

Khi cải tạo nhà, chủ nhà nên tính toán để quá trình thi công - cải tạo được tiết kiệm nhất. Chủ nhà có thể tham khảo một số mẹo giúp tiết kiệm chi phí hơn khi cải tạo nhà nhỏ dưới đây:

5.1. Hạn chế phá sàn và trần nhà

Sàn nhà và trần nhà là những hạng mục tốn nhiều chi phí và thời gian để cải tạo. Do đó, nếu ngân sách khiêm tốn, bạn nên hạn chế tác động đến hai hạng mục này. Một số ngôi nhà tuy xuống cấp nhưng nền nhà vẫn còn rất mới, không bị trầy xước hay bong tróc. Khi cải tạo, bạn có thể  láng lại nền, lát gạch sạch sẽ mà không cần phải tháo dỡ. 

Về trần nhà, khi cải tạo thường sẽ dựa theo bố cục của nhà cũ. Do đó, nếu trần nhà không gặp các hiện tượng hư hỏng như thấm, dột hay nứt hoặc ngôi nhà cải tạo không cần tác động đến cột, dầm thì chủ nhà nên hạn chế sửa trần nhà để tiết kiệm chi phí hơn.

Tuỳ vào tổng các hạng mục cải tạo, hạn chế phá trần và sàn có thể giúp bạn tiết kiệm từ 3 - 10% chi phí cải tạo.

5.2. Tận dụng thiết kế ban đầu

Tận dụng thiết kế ban đầu là một lựa chọn thông minh cho chủ nhà khi xây dựng nhà ở. Bằng cách nương theo thiết kế ban đầu, chủ nhà có thể tiết kiệm được chi phí, thời gian và công sức cho việc thi công phần thô (có thể giảm thiểu từ 10 - 30%) chi phí cải tạo.

5.3. Lựa chọn vật liệu với chi phí hợp lý

Tùy vào vật liệu mà một hạng mục có thể đắt hoặc rẻ hơn. Chủ nhà có thể lựa chọn các loại vật liệu giá thấp nhưng vẫn có chất lượng và độ bền đảm bảo. Ví dụ, sàn nhựa vinyl sẽ rẻ hơn sàn gỗ tự nhiên, ốp mặt bàn bếp bằng đá cẩm thạch sẽ đắt hơn gạch men... 

Tuy nhiên, chất lượng vẫn là yếu tố cần đặt lên hàng đầu nên chủ nhà hãy tìm hiểu kỹ loại vật liệu định chọn. Nếu không, bạn sẽ tốn tiền bảo trì hoặc thay thế. Bạn nên lựa chọn vật liệu ở các đơn vị uy tín để có vật liệu tốt với chi phí tiết kiệm nhất.

5.4. Hạn chế thay đổi màu sắc tường

Màu sắc của tường nhà cần hài hoà với gam màu của đồ nội thất, bạn không nên thay đổi màu sắc khác hoàn toàn với tông màu cũ bởi có thể dẫn đến sự bất hợp lý trong không gian. Bạn sẽ phải tốn chi phí thiết kế lại nội thất cho phù hợp với màu tường mới.

Nếu không gian sinh hoạt nhỏ thì khi cải tạo nhà cấp 4, gia chủ không nên chọn các màu sơn tường quả đậm hoặc sơn thành các họa tiết to bản. Việc này sẽ gián tiếp tạo cảm giác bí bách, chật hẹp cho không gian.

Cải tạo được các căn nhà cũ thành không gian mới đẹp, hiện đại đòi hỏi rất nhiều yếu tố, từ việc xác định đúng mục đích cải tạo, lên ý tưởng cho đến bước chọn đơn vị thiết kế, thi công uy tín và thực hiện cải tạo đúng quy trình. Nếu bạn đang thắc mắc về quy trình thi công, chi phí cải tạo, lựa chọn đơn vị thi công hay chỉ đơn giản là phân vân có nên cải tạo nhà hay không,... hãy tham khảo ngay bài viết tổng hợp "tất tần tật" về cải tạo sửa chữa nhà để được giải đáp một cách đầy đủ nhất.

6. Tham khảo 2 ý tưởng cải tạo nhà nhỏ tiết kiệm không gian

Dưới đây là hai trường hợp ngôi nhà phố nhỏ hẹp có mà lột xác ngoạn mục sau quá trình cải tạo:

6.1. Cải tạo nhà phố trong ngõ chợ Khâm Thiên, Hà Nội

Nằm trong ngõ chợ Khâm Thiên, Hà Nội, ngôi nhà nhiều năm tuổi đã xuống cấp, không còn phù hợp với nhu cầu cuộc sống hiện tại của gia đình. Không gian chức năng bố trí không hợp lý khiến sinh hoạt của các thành viên bất tiện. 

Hiện trạng của ngôi nhà trước khi cải tạo:

Nhóm KTS kiểm tra khung nhà, nhận thấy kết cấu nhà vẫn chắc chắn, đảm bảo điều kiện thi công nên đã tư vấn cho gia chủ cải tạo lại toàn bộ ngôi nhà để đáp ứng tốt hơn nhu cầu cuộc sống hiện đại của gia đình.

Ngôi nhà được cải tạo theo phong cách hiện đại với gam màu trắng chủ đạo giúp tạo hiệu ứng thị giác, cảm giác không gian như rộng hơn. Vì nằm trong ngõ chợ, hình dạng ống nên ngôi nhà có nhược điểm lớn là thiếu sáng, bí khí. Nhóm KTS đã bố trí một khoảng thông tầng giếng trời ở cuối nhà, nhờ đó không khí, ánh sáng được lưu thông hiệu quả giữa các tầng. 

Không gian sinh hoạt chung nằm ở tầng 1. Phòng khách, khu vực bếp - ăn thiết kế mở liền mạch để tạo chiều sâu cho ngôi nhà. Không gian riêng tư nằm ở tầng 2 và 3. Tầng 2 gồm 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh chung. Tầng 3 bố trí thêm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, phòng giặt sấy và phòng thờ.

Một số hình ảnh của ngôi nhà sau khi cải tạo:

6.2. Cải tạo nhà 35m2 trên phố Hoàng Cầu

Trước khi cải tạo, hiện trạng căn nhà 35m2 có phần kết cấu chính còn tốt, nhưng do xây đã lâu và trải qua vài lần cải tạo nên phong cách thiết kế chắp vá, nhiều chi tiết rườm rà, khu vực bếp đã xuống cấp qua thời gian. Hệ thống chiếu sáng của khu vực tầng 1 bị hỏng gần như hoàn toàn. Cùng với đó, căn nhà bị bao quanh bởi các nhà 5 - 6 tầng khác khiến không gian sinh hoạt khá tối và bí.

Hình ảnh ngôi nhà trước khi được cải tạo:

Nắm được hiện trạng cũng như nhu cầu, phong cách sống mới của gia chủ nên nhóm KTS đã thiết kế ngôi nhà theo hơi hướng Nhật Bản, tối giản, pha một chút Scandinavian, tập trung chủ yếu vào không gian và ánh sáng. Tone màu trong nhà 35m2 được giữ ở mức trung tính kết hợp với màu gỗ cùng cây xanh để tạo ra không gian nhẹ nhàng, dễ chịu, giúp chủ nhà có thể thư thái đầu óc mỗi khi đi làm về.

Cải tạo nhà là một quá trình dài ngày và đòi hỏi khoản chi phí lớn, do đó chủ nhà nên làm tốt từ bước chuẩn bị, đồng thời liên tục theo sát quá trình thực thi, nghiệm thu, bảo hành. Hiểu được những khó khăn, bỡ ngỡ của nhiều chủ nhà xuyên suốt quá trình thi công cải tạo, các chuyên gia của Xây Tổ Ấm đã chia sẻ kinh nghiệm cải tạo nhà cũ rút ra từ những dự án thực tế, giúp chủ nhà tránh được những sai sót, đảm bảo quá trình thi công suôn sẻ nhất.

7. Xây Tổ Ấm - Giải pháp tìm kiếm, lựa chọn nhà thầu uy tín

Xây Tổ Ấm là đơn vị hỗ trợ các chủ nhà đang có nhu cầu thi công, cải tạo nhà ở tìm kiếm nhà thầu phù hợp dành riêng cho thị trường Việt Nam. Nền tảng có giao diện thân thiện, chủ nhà có thể dễ dàng tìm hiểu, tra cứu các thông tin về nhà thầu, chiêm ngưỡng các dự án mà họ đã từng thực hiện.

Với năng lực chuyên môn cùng sự tận tâm, chuyên nghiệp, chủ nhà khi đến với Xây Tổ Ấm sẽ nhận được những lợi ích tuyệt vời như:

• Nhận được thông tin khách quan về nhà thầu: Xây Tổ Ấm thông quá trình giám sát, chọn lựa kỹ lưỡng sẽ đề cử đến bạn 3 nhà thầu phù hợp nhất với hiện trạng công trình.
• Hoàn thiện công trình với sự hỗ trợ của đội ngũ chuyên gia chuẩn Nhật: Chuyên gia của Xây Tổ Ấm đồng hành, hỗ trợ khách hàng từ khâu lên ý tưởng thiết kế bản vẽ đến khi hoàn thiện công trình.
• Đứng về phía chủ nhà trong các cuộc trao đổi, đàm phán: Với đa phần chủ nhà chưa có nhiều kinh nghiệm về xây dựng, sự hỗ trợ của Xây Tổ Ấm giúp tránh được rủi ro khi gặp phải nhà thầu thi công kém chất lượng.

Trên đây là những phương án và lưu ý khi chủ nhà tiến hành thi công cải tạo nhà nhỏ. Nếu có thắc mắc nào, chủ nhà đừng ngần ngại liên hệ với Xây Tổ Ấm. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và tư vấn  để giải quyết mọi vấn đề của bạn.

Xây Tổ Ấm - GIẢI PHÁP LỰA CHỌN NHÀ THẦU LÝ TƯỞNG

• Email: info@xaytoam.vn
• Hotline: 024 7309 6896
• Số điện thoại: (+84) 936 365 851
• Địa chỉ: P903B, tòa Sun Red River, 23 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội